10% dividendrendement

Geplaatst door | Nog geen reacties Vastgoed

In het verleden is maar al te vaak gebleken dat een bovengemiddeld aantrekkelijk dividendrendement een voorbode was van financiële tegenspoed. Bij het beursgenoteerde vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments (NSI) lijkt het tegendeel waar, zo blijkt uit een gesprek met algemeen directeur Johan Buijs. ‘Ik denk dat we de bodem van de afschrijvingen wel hebben gezien.’ Hij lijkt niet tegen beter weten in te praten, want de aanvangsrendementen voor investeringen in vastgoed beginnen duidelijk weer op te lopen. ‘Als je alleen maar naar de cijfers kijkt, dan lijkt het alsof we enorme afboekingen hebben gedaan. Op onze investeringen in kantoren lijkt het alsof we 11,7 miljoen euro hebben moeten afschrijven over het eerste kwartaal van vorig jaar. Niets is minder waar. Dat waren slechts transactiekosten die tot het negatieve resultaat hebben geleid. Pas bij het omvallen van Lehman hebben we in de waarde moeten strepen. In totaal heeft de kantorenmarkt een correctie meegemaakt van tussen de 10% en 15%. Bij ons was het iets meer dan de helft van dit percentage. Op onze beleggingen in winkels hebben we veel minder hoeven af te schrijven. Dat heeft vooral te maken met de locatie en kwaliteit van de detailhandel waarin we beleggen en de kwaliteit van de huurders.’ Al deze verliezen vallen in het niet bij wat in het buitenland moest worden afgeschreven. De sterke stijging van de aanvangsrendementen spreekt boekdelen en zijn omgekeerd evenredig aan de afwaarderingen. Buijs: ‘In Londen en Parijs werd voor de crisis vastgoed verkocht tegen een aanvangsrendement van 4%. Nu gaat het weer richting het historisch hoge percentage van 7%. Wij hebben het soort van correcties als in Londen niet meegemaakt, ook omdat we niet zo hard zijn gestegen.’

 Kansen ruiken

Buijs ziet de huidige crisis vooral als een uitvloeisel van de manier waarop de Amerikaanse centrale bank in 2001/2002 een economische inzinking probeerde te voorkomen. ‘Er werd veel geld in de economie gepompt, waardoor de schaarste verdween.’ Op de vastgoedmarkt ging het niet anders dan op de goederenmarkten, waar een verzesvoudiging van de geldstroom leidde tot een explosie van de prijzen.

Of het nu komt door de crisis of door de komst van Buijs, NSI ruikt kansen en wil flink groeien in de komende jaren. ‘We zijn sterk in Nederland, hebben een portefeuille in Zwitserland en willen actief worden in Frankrijk. Dat is de meest liquide markt en na Engeland de meest professionele markt in Europa. Nu zijn we nog te klein voor Europa. We willen daarom groeien van een portefeuille van 1,3 miljard euro naar 2,5 miljard euro.’ Als Buijs wil vasthouden aan de strategie om ongeveer de helft met vreemd vermogen te financieren, kan hij niet ontkomen aan een versterking van het eigen vermogen. ‘In september hebben we al voor 10% aandelen geplaatst, maar ik wil niet uitsluiten dat we in de toekomst portefeuilles van pensioenfondsen of beheerders van besloten fondsen overnemen in ruil voor nieuwe aandelen. Wij bereiken dan ons doel en de verkopende partij heeft een belang in NSI.’ En iedereen weet dat aandelen van een beursgenoteerde onderneming meer liquide zijn dan stenen.

Deze strategie hoeft niet ten koste te gaan van het dividendrendement, dat bij een geprognosticeerde uitkering voor dit jaar van tussen de 1,30 euro en 1,36 euro 10% zal bedragen bij een beurskoers van 13,20 euro. Het afgelopen jaar werd het volledige directe beleggingsresultaat van 1,40 uitgekeerd aan de aandeelhouders. Het negatieve indirecte beleggingsresultaat leidde tot een daling van de intrinsieke waarde naar 14,69 euro. Dat de koers daar flink beneden staat noemt Buijs niet logisch. ‘In normale tijden bestaat er een logisch verband tussen de koers en de intrinsieke waarde.’

 

Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!


Deel dit artikel

Geschreven door:

Eddy Schekman

Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het Cash platform.


De berichten op Cashcow kunt u ook lezen via de distributieplatforms LinkedIn, Twitter of Facebook. Vragen worden alleen beantwoord via deze website en niet via social media. Haatdragende of respectloze vragen/reacties zal ik niet in behandeling nemen.


Bekijk alle 16789 berichten van Eddy Schekman

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten