Beleggers zien vastgoed nogal snel als één categorie en hebben soms weinig oog voor de zeer verschillende deelmarkten. Eén enkel idee over vastgoed, een (voor-)oordeel of willekeurig sentiment wordt dan al gauw geprojecteerd op de hele vastgoedmarkt. Huib Boissevain is in Nederland dé persoon om met een veel scherpere blik naar vastgoed te kijken en vooral naar de specifieke deelmarkten.
Boissevain is oprichter van Annexum, de beheerder die vermogende particulieren helpt investeren in vastgoed. Met hem nemen wij de kansen van 2020 door.
We hebben Annexum de afgelopen tijd veel gehoord over supermarktvastgoed. Jij ziet supermarktvastgoed als een ondergewaardeerde en nog te weinig geziene kans. Geldt dat nog steeds, nu de belangstelling toeneemt?
“Zonder twijfel. Het supermarktvastgoed is nog steeds bijzonder goedkoop. Tien jaar geleden betaalden wij circa 16 keer de huur. Nu is dat ongeveer 15 keer de huur. Terwijl de financieringskosten nu veel lager zijn. Je ziet dat terug in de bruto rendementen. Dat rendement steeg in tien jaar van 6% naar wel zo’n 9% nu. Doordat je zo goedkoop financiert, is het rendement op eigen vermogen ongelooflijk hoog, veel hoger dan je zou verwachten als je naar het risico kijkt.”
Het is bekend dat jij supermarktvastgoed graag echt apart wilt zien van de winkelmarkt, een markt die het nog wél lastig heeft. Maar je kunt toch niet ontkennen dat supermarkten en win – kels met elkaar te maken hebben?
“Dat is zeker waar; die samenhang komen we ook tegen in de centra die wij beheren. De winkelmarkt is vooralsnog het zorgenkindje in vastgoed. Ik heb faillissementen gezien, herstructureringen en veel creativiteit rond winkelleegstand. We zien inmiddels dat de leegstand in winkels zich daadwerkelijk oplost en het herstel in deze markt zich langzaam heeft ingezet. Ik ben ervan overtuigd dat we de bodem achter ons hebben. In onze portefeuille zoeken we soms nadrukkelijk naar samenhangend bezit van supermarkten én winkels. Die mix geeft lokaal het gereedschap om gebieden te creëren waar mensen echt willen komen en verblijven en besteden.”
Woningen dan. Ook in die deelmarkt is Annexum actief. Wat zie je daar als grootste kansen?
“Daar kan ik kort over zijn: de woonmarkt heeft bijzonder veel waarde voor de belegger. En alle kans dat je me dat nog jarenlang hoort zeggen. We hebben in Nederland een groot tekort aan betaalbare huurwoningen, vooral voor starters en mensen die in een middensegment zoeken. We weten het allemaal en de woningschaarste is dan ook een politiek issue. Toch lukt het lukt maar niet om de achterstand in Nederland in te lopen. En ondertussen heeft de woningproductie er alweer een nieuwe hindernis bij gekregen: de steeds strengere milieuwetgeving. Dat is weer een nieuwe rem op ontwikkeling.”
“Met Annexum zitten wij op een interessant spoor: panden die de transformatie doormaken van leegstaande kantoorruimte naar starterswoningen. Vaak zijn dat woningen die nét boven de sociale woninghuur uitstijgen. Verder zeg ik tegen beleggers: let heel goed op de kansen in de zogenaamde ‘overloopgebieden’, dat zijn de gebieden net buiten de grote steden. Ja natuurlijk, de stad is populair, maar door de oplopende huurprijzen in de grote steden nemen steeds meer mensen de stap naar het buitengebied. Dat moeten dan wel groeigebieden zijn waar de economie gezond draait, waar de bewoners op goede verbindingen kunnen rekenen, en waar de nabijheid van de stad gevoeld en genoten kan worden. Met onze woningfondsen bieden we beleggers toegang tot die gebieden.”
Annexum heeft ook belangstelling voor zorgvastgoed, horen we regelmatig van je. Maar het lijkt wel of we daar op dit moment het minst van horen. Klopt dat?
“Ik begrijp de vraag en herken het wel. Het klopt dat wij beleggers in 2018 en 2019 de meeste voorstellen hebben kunnen doen op het gebied van woningen en supermarktvastgoed. Maar investeren in zorgvastgoed gaat ook groot worden. Dat komt er echt aan in 2020. Voor het grote publiek is beleggen in zorgvastgoed nog wat stil gebied. Een beetje onzichtbaar misschien; maar achter de schermen gebeurt er al veel. Eindelijk beginnen verzekeraars en zorginstellingen de samenwerking te zoeken met kapitaalverschaffers en onroerendgoedspecialisten. Er ligt dan ook een enorme vraag. Careinvest noemt een grote, bovenmodale groep die afhankelijk is van de markt. Het gaat om waarschijnlijk wel een half miljoen huishoudens in de leeftijd van 65-75 jaar. Dit zijn mensen met een inkomen boven 1,5 keer modaal en hoger. Zij hebben behoefte aan hoogwaardige huurwoningen en concepten met de gewenste service en zorg. Bijvoorbeeld dicht bij voorzieningen als een gezondheidscentrum en winkels. Dit is een nieuwe markt waar Annexum waarde zal gaan vinden voor beleggers.”
Dus samengevat voor 2020: kansen voor supermarktvastgoed; nog lange tijd kansen voor wonen; en zorgvastgoed als een nieuwe waarde voor beleggers. Hebben we dan jouw vooruitblik compleet? “Bijna compleet. Eén belangrijk punt wil ik nog aanstippen. Wij voorzien dat tech en data snel belangrijker gaan worden voor vastgoed. Bij Annexum werken we er hard aan. Wij zien veel mogelijkheden. Allereerst voor de waardebepaling van objecten. Bij taxaties kunnen we steeds makkelijker omgevingswaarden betrekken. Je kunt bijvoorbeeld heel precies voorspellen wat een supermarkt of winkelcentrum in een lokale markt kan omzetten. Daarnaast zal tech ons helpen om huurders meer als cliënt te zien. Minder standaardisering, meer oog voor individuele wensen en het feitelijk gebruik van ruimtes. En als derde kan technisch beheer nog veel efficiënter gaan worden, bijvoorbeeld door installaties beter te volgen en gebruiksgegevens stelselmatig mee te nemen voor preventief onderhoud of vervangingen. We wachten nog te vaak tot dingen stuk gaan, met alle ongemak en kosten die daarbij horen. Dat kan echt beter en ook daardoor zal een huurder zich dan veel meer ‘cliënt’ gaan voelen.”
Je wilt toch niet beweren dat de hele vastgoedwereld te weinig doet met tech en data?
“Dat is niet mijn voornaamste kritiek. Maar op het gebied van data delen hebben we nog echt veel te doen. Er zijn veel data voorhanden, maar die worden nog vaak als een eigendom gezien. Neem bijvoorbeeld de bulk aan data waar Funda met de NVM op zit. En Funda is niet de enige. Ik voorzie dat delen van data veel meer kan opleveren dan het vasthouden van data in eigendom.”
“Verder zijn we enthousiast over blockchain. Blockchain kan meer transparantie en efficiëntie betekenen voor onze sector. Denk bijvoorbeeld aan de komst van een ‘gebouwenpaspoort’. Bij elke transactie van een woning of gebouw, moet een dossier opgesteld worden. Met daarin telkens dezelfde informatie uit het verleden. Al die informatie moet nu telkens opnieuw gezocht en geverifieerd worden. Met een gebouwpaspoort gebaseerd op blockchain los je dat op.”
Tot slot: het nieuwe beleggingsjaar voor jou in één zin?
“Blijf nieuwsgierig en kijk met een open blik via vastgoed naar de achterliggende maatschappelijke en economische krachten, dan zie je hele mooie kansen. Bij dat kijken helpen we beleggers graag, door onze kennis te delen via Annexum Academy.”
Over Annexum
Annexum is gespecialiseerd in het structureren, plaatsen en beheren van vastgoedbeleggingsproducten voor de particuliere en institutionele markt. Annexum bestaat sinds 2000 en is met € 800 miljoen onder beheer een voortrekker in het transparant maken van beleggingsproducten voor de particuliere belegger. De producten van Annexum omvatten o.a. kantoren, winkels, woningen en zorgvastgoed. Annexum is specialist in supermarktvastgoed en de supermarktfondsen behoren tot de grootste supermarktfondsen in Nederland. Annexum is gehuisvest in het World Trade Center te Amsterdam.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!