Het verwachte directe rendement op een doorsnee Amsterdamse beleggingswoning is tussen het laatste kwartaal van 2019 en het laatste kwartaal van 2020 met 40 basispunten gedaald. Dit blijkt uit een analyse van het ING Economisch Bureau.
Oorzaken zijn de lagere huuropbrengsten en hogere woningprijzen. De rendementsdaling is vergelijkbaar met de daling van de rente op Europese 10-jaars staatsobligaties in dezelfde periode, maar flink kleiner dan de daling van het verwachte winstrendement op aandelen (-170 basispunten). De invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningbeleggers heeft het directe rendement op een Amsterdamse woning op 1 januari 2021 verder verlaagd (-40 basispunten). Woningbeleggers zullen de prijs die zij willen bieden voor een Amsterdamse koopwoning daarom naar verwachting naar beneden toe bijstellen. Dit zorgt voor neerwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen.
Daling vrije sector huren in Amsterdam van 6% in 2020
Sinds de tweede helft van 2019 dalen de huren in de Amsterdamse vrije huursector. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2019 (€23,6 per m2), is de gemiddelde huur vijf kwartalen op rij gedaald. In het vierde kwartaal van 2020 lag de huur gemiddeld op €22,2, ofwel 6,1% lager dan het vierde kwartaal van 2019. Tussen 2014 en 2019 waren de huren in de Amsterdamse vrije sector met bijna 26% flink gestegen. Deze flinke toename heeft de vraag naar deze huurwoningen afgeremd en zorgt zo voor neerwaartse druk op de huren. Ook de coronacrisis heeft invloed gehad op de daling van de huren.
Coronacrisis vergroot in 2020 neerwaartse druk op Amsterdamse huren
De coronacrisis heeft de neerwaartse druk op de Amsterdamse vrije sector huren in 2020 vergroot. Als gevolg van de crisis is de instroom van buitenlandse immigranten – waaronder expats en kenniswerkers – in Amsterdam namelijk flink gedaald en dit heeft de vraag naar vrije sector huurwoningen afgelopen jaar verminderd. Het netto migratiesaldo (immigratie minus emigratie) viel in 2020 bijna 50% lager uit dan in 2019. Met name als gevolg hiervan viel de bevolkingsgroei terug van zo’n 9.800 in 2019 naar 165 Amsterdammers in 2020. Omdat expats en kenniswerkers bij aankomst vaak instromen in de vrije huursector, heeft de verminderde toestroom van deze groep zich in 2020 vertaald in minder vraag naar woningen in de vrije sector.
Rendement Amsterdamse beleggingswoning daalde in 2020 met 40 basispunten
Het directe rendement1 op een gemiddelde Amsterdamse woning daalde van 3,9% in het vierde kwartaal van 2019 naar 3,5% in het vierde kwartaal van 2020. Het effect van de huurprijsdaling gedurende 2020 op het rendement is met 60 basispunten het grootst. Naast de daling van de huren heeft de stijging van de woningprijzen het rendement in 2020 verlaagd. De verdere daling van de rentes heeft in 2020 juist een positief effect gehad op het rendement.
-1- Lagere huuropbrengsten in 2020: rendement neemt met 60 basispunten af
De huurprijsdaling in de vrije sector in Amsterdam heeft de verwachte huuropbrengsten voor beleggers verlaagd. In reactie op de verminderde vraag naar vrijesectorwoningen hebben verhuurders in Amsterdam hun huren naar beneden toe bijgesteld, om tijdelijke leegstand te voorkomen. De lagere huuropbrengsten hebben een negatief effect op het verwachte rendement van een Amsterdamse beleggingswoning.
-2- Stijging Amsterdamse woningprijzen in 2020: rendement neemt met 30 basispunten af
De gemiddelde prijs van een Amsterdamse koopwoning komt in het vierde kwartaal van 2020 3,5% hoger uit dan een jaar eerder. De investeringskosten voor Amsterdamse woningbeleggers namen hierdoor toe. Dit heeft het verwachte rendement voor beleggers verder verlaagd.
-3- Rentes in 2020 verder omlaag: rendement neemt met 50 basispunten toe
In 2020 zijn de hypotheekrentes voor woning- en vastgoedhypotheken verder gedaald naar een historisch laagtepunt. Ook de rentes op beleggingshypotheken zijn gedurende 2020 gemiddeld met zo’n 30 basispunten gedaald. De lagere rentes verlagen de financieringskosten van een woning. Dit heeft een positief effect gehad op het verwachte rendement van een beleggingswoning.
Neerwaartse druk op Amsterdamse woningprijzen
De daling van het verwachte rendement op een beleggingswoning zorgt voor neerwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen. Particuliere beleggers waren in de afgelopen tien jaar namelijk goed voor zo’n 13% van de relevante markt (de door eigenaar-bewoners verkochte woningen in Amsterdam) (Kadaster, 2021). Zij zullen gemiddeld bereid zijn om minder te bieden voor een woning als hun verwachte rendement daalt. Een lagere aankoopprijs betekent dat de investeringskosten dalen, wat investeerders compenseert voor de lagere huuropbrengsten.
Hogere overdrachtsbelasting zet rendement in 2021 verder onder druk
De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers op de woningmarkt per 2021 van 2% naar 8% verhoogt de neerwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen. De hogere belasting betekent dat de investeringskosten voor woningbeleggers toenemen en dit heeft een negatief effect op hun verwachte rendement. Uitgaande van een doorsnee Amsterdamse beleggingswoning van €450.000 komen de extra kosten neer op €27.000. Als gevolg hiervan daalt het rendement van de Amsterdamse woning in het rekenvoorbeeld hierboven verder van 3,5% naar 3,1% en komt daarmee in totaal 80 basispunten lager uit dan eind 2019. Daarbovenop is aanvullend beleid in de maak om beleggers op de woningmarkt verder te ontmoedigen, zoals het mogelijk maken van een opkoopbescherming in bepaalde wijken door gemeenten (nul20, 2021). Ook is de huurprijsregulering in aanloop naar de verkiezingen toegenomen. Zo zal in 2021 een maximale huurverhoging van 2,4% voor vrije sector huurwoningen worden ingesteld (Rijksoverheid, 2021). Als beleggers deze neerwaartse risico’s nu al inprijzen, verhoogt dit de neerwaartse druk op de woningprijzen in Amsterdam.
Amsterdamse woningbelegging relatief wat minder aantrekkelijk geworden
Beleggers vergelijken hun rendement met andere beleggingen en wegen daarbij het risico mee. Terwijl het verwachte rendement op de Amsterdamse woningmarkt tussen het 4e kwartaal van 2019 en het 4e kwartaal van 2020 daalde met 40 basispunten, bleef de rente op spaargeld gelijk, maar het rendement op 10-jaars Europese staatsobligaties daalde even hard (zo’n -43 basispunten). Het verwachte winstrendement op aandelen op basis van verwachte winsten in 2021 is in deze periode wel relatief harder gedaald (-170 basispunten). De druk op het verwachte rendement van de Amsterdamse woningmarkt zorgt ervoor dat vastgoedbeleggers de aandacht verleggen naar andere regio’s. De recente verhoging van de overdrachtsbelasting en voorlopig blijvende druk op de Amsterdamse huren komen hier nog boven op. Al met al is beleggen in Amsterdamse woningen relatief dus wat minder aantrekkelijk geworden ten opzichte van de meeste alternatieven. We verwachten dat dit druk zal zetten op de woningprijzen in Amsterdam.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!