ING: Waarom niet meer Amsterdammers hun woning verkopen

Geplaatst door | Nog geen reacties Vastgoed, Research

In Amsterdam worden nu relatief minder woningen verkocht dan in 2007, vlak voor de crisis. Waarom verkopen niet meer Amsterdammers hun woning, zeker nu ze er zoveel geld voor kunnen krijgen? Het ING Economisch Bureau ziet vier verklarende factoren: de regionale krapte, het dalende aantal corporatieverkopen, de vergrijzing van de Amsterdamse woningbezitter én het feit dat het bij verhuizing aantrekkelijk is om de woning aan te houden voor de verhuur.

Amsterdammers verkopen minder vaak hun woning dan voor de crisis. Zo’n 11 duizend Amsterdamse woningen wisselden in het afgelopen jaar van eigenaar. Dat is 9% van de totale voorraad. In 2007, vlak voor de crisis, werd jaarlijks nog ruim 11% van de woningvoorraad verkocht. De Amsterdamse koopwoningvoorraad is tussen 2007 en 2017 gegroeid van ruim 90 duizend naar ruim 125 duizend woningen. Het absolute aantal woningverkopen ligt hierdoor wél iets hoger dan tien jaar terug (11 duizend nu versus 10 duizend toen).

ING: Waarom niet meer Amsterdammers hun woning verkopen

Amsterdam flink duurder dan de rest van Nederland

Tegelijkertijd liggen Amsterdamse prijzen nu ruim 30% hoger dan tien jaar terug en is ook het verschil tussen Amsterdam en de rest van Nederland toegenomen: inmiddels wordt voor een gemiddelde Amsterdamse woning 60% meer betaald dan een woning elders in Nederland. Tien jaar terug was dat nog geen 20%. Het lijkt hierdoor aantrekkelijk om de overwaarde, die veel Amsterdamse koopwoningbezitters inmiddels hebben opgebouwd, te gelde te maken en te verhuizen naar elders.

ING: Waarom niet meer Amsterdammers hun woning verkopen

Verhuizende Nederlander kijkt niet ver weg

Nederlanders die verhuizen zijn regionaal georiënteerd. De overgrote meerderheid verhuist naar een andere woning binnen de eigen gemeente (zo’n 60%), of in ieder geval binnen de eigen provincie (zo’n 24%), blijkt uit cijfers van het Compendium voor de Leefomgeving. De regionale binding is vaak sterk vanwege werk, familie, vrienden of andere redenen. Dat Amsterdamse huizenprijzen zoveel hoger liggen dan elders in Nederland, is voor Amsterdammers die hun huis overwegen te verkopen dus niet zo relevant. De vergelijking met de nabije regio is belangrijker:

1 – De woningmarkt rondom Amsterdam is flink krapper dan tien jaar terug

De woningmarkt in de regio rondom Amsterdam is flink krapper dan tien jaar terug. In gemeenten als Haarlem, Amstelveen, Weesp of Naarden-Bussum staan nu zo’n 60% minder woningen te koop dan tien jaar terug, terwijl toen toch ook geen sprake was van een ruime woningmarkt. Prijzen in gemeenten rondom Amsterdam zijn eveneens hard gestegen, soms zelfs harder dan in Amsterdam zelf. Zo ligt de vraagprijs voor een vierkante meter woonruimte in Amstelveen nu gemiddeld 37% hoger dan eind 2008 (€ 3.100 toen, € 4.300 nu). In Amsterdam is dit ‘slechts’ 29% (€ 3.700 toen, € 4.700 nu). De krapte in deze gemeenten heeft een remmend effect op het aantal Amsterdamse verkopen. Amsterdamse woningbezitters verhuizen er namelijk graag naar toe, bijvoorbeeld na de komst van één of meerdere kinderen. Ze zullen hun Amsterdamse woning echter pas te koop zetten, nadat ze een nieuwe woning hebben gevonden.

ING: Waarom niet meer Amsterdammers hun woning verkopen

2 – Minder Amsterdamse corporatiewoningen in de verkoop

Woningcorporaties in Amsterdam hebben vorig jaar minder dan duizend woningen verkocht aan particulieren. Dat is het laagste aantal in 15 jaar tijd. Vlak vóór de crisis verkochten corporaties aanzienlijk meer woningen. Deze corporatieverkopen zorgden destijds vooral aan de onderkant van de koopmarkt voor meer aanbod, waar bijvoorbeeld starters gebruik van konden maken. Het ‘lage’ aantal woningverkopen in 2017 ten opzichte van 2007 wordt dus ook mede veroorzaakt door het verschil in corporatieverkopen. Het verklaart maar liefst de helft van het verschil.

ING: Waarom niet meer Amsterdammers hun woning verkopen

3 – Steeds meer oudere, honkvaste woningbezitters

Ouderen bezitten een steeds groter deel van de Amsterdamse koopwoningvoorraad. Zestigplussers hebben inmiddels ruim twee keer zoveel Amsterdamse woningen in bezit als in 2007. Toen bezaten ze 13% van de koopwoningen, inmiddels is dit aandeel opgelopen tot 19% in het totaal. Deze ouderen hebben vaak een bewuste keuze gemaakt om in Amsterdam te wonen en zijn honkvast. Stijgende prijzen vormen voor hen nauwelijks een prikkel om te verhuizen. Dit heeft een drukkend effect op het aantal verkopen. Dertigers zagen hun aandeel in het koopwoningbezit juist slinken, van 31% naar 27%. Ook de gehele Amsterdamse bevolking vergrijst, maar dit gaat aanzienlijk langzamer dan de vergrijzing van koopwoningbezitters. Zo is het aandeel 60-plussers in de Amsterdamse bevolking in tien jaar tijd slechts toegenomen van 16% naar 19%.

 

4 – Koopwoning aanhouden na verkoop

Voor Amsterdammers die verhuizen kan het aantrekkelijk zijn om hun oude koopwoning aan te houden. Zo kunnen zij ervoor kiezen om de woning te verhuren, bijvoorbeeld aan expats. Hoewel harde data ontbreken, lijkt dit vaker voor te komen dan voorheen. Dit drukt het aantal verkopen. De lage rentestand en grote vraag naar vrije sectorhuurwoningen in de hoofdstad vormen belangrijke drivers. Het aanhouden van twee woningen is vanzelfsprekend niet voor iedereen weggelegd. Of dit mogelijk is, hangt af van de inkomens- en vermogenspositie van huishoudens. Het maximale leenbedrag (als percentage van de woningwaarde) en de aflosregels voor ‘buy-to-let’ zijn bovendien anders dan voor particuliere hypotheken.


Deel dit artikel

Geschreven door:

Eddy Schekman

Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het platform CASH.


  • Volg mij via
Bekijk alle 12657 berichten van Eddy Schekman

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten