Michael Gobitschek (Skagen): ‘9 positieve trends vastgoed’

Geplaatst door | Nog geen reacties ETF's, Vastgoed

De feeststemming op de wereldwijde vastgoedmarkt lijkt nog niet over te zijn. Het beleggingsklimaat is gunstig. Vastgoed, met name commercieel vastgoed, volgt doorgaans redelijk getrouw de aantrekkende economische groei en in sommige sectoren is die aanzienlijk. Daarnaast stijgen op veel markten de huurprijzen vanwege de toegenomen vraag. Michael Gobitschek, fondsbeheerder bij SKAGEN m2, zet negen trends op een rij die vastgoed interessant maken voor beleggers.

1. Voorspelbare leasecontracten en kredietbronnen

Er is momenteel een hoge mate van voorspelbaarheid in leasecontracten. In veel gevallen liggen de markthuurprijzen ver boven de huidige huuropbrengst. Veel vastgoedbedrijven zullen hun huurprijzen de komende jaren herzien en naar een niveau tillen dat fors hoger ligt dan de huidige huurprijs. Daarnaast hebben veel vastgoedbedrijven de laatste jaren hun schuld weten te herfinancieren op een laag niveau en soms zelfs vastgezet voor een langere periode. Er zijn geen tekenen zichtbaar die wijzen op een verkrapping van de kredietmarkt, zolang de vastgoedbedrijven solide balansen en kasstromen hebben.

2. Sterke winst en kasstroom

Winst en kasstroom van vastgoedbedrijven zijn momenteel sterk en zullen naar verwachting aanhouden tot ver in 2018. In de komende twee jaar zullen zij iets gematigder groeien in vergelijking met dit jaar. De kapitaalwaarden zullen volgend jaar zeker toenemen, maar kunnen vervolgens afnemen, afhankelijk van rentetarieven, huurniveaus en vraag.

3. Correlatie economische groei en vastgoed

Commercieel vastgoed is nauw gelieerd aan de economische groei. Het IMF heeft de wereldwijde economische groeiverwachting voor 2018 opwaarts bijgesteld naar 3,7%. De lage werkloosheidscijfers zijn ook gunstig. Maar deze indicatoren kunnen ook leiden tot een verkrapping van het monetaire beleid en daarmee een verhoging van de rente.

4. Rentetarieven zijn doorslaggevend

De grote vraag is of de rente wel of niet verhoogd zal worden. Maar als de rente wordt verhoogd en het gebeurt in een laag tempo dan is er niet veel te vrezen. Inflatieverwachtingen worden gecompenseerd in de huurcontracten. Maar als de reële rente stijgt, wordt het moeilijker om te compenseren. Skagen gaat er vanuit dat de rente langer op een laag niveau zal blijven.

5. Zeer hoge yield spreads

Yield spreads zijn momenteel zeer wijd. Dit betekent dat ofwel de rente moet stijgen ofwel de activa duurder moet worden. Skagen denkt dat de rentetarieven zullen stijgen, maar er is ook enige stijging mogelijk van de kapitaalwaarden.

6. Meer fusies en overnames

De trend van fusies en overnames zal zich voortzetten, ook door de verdeling tussen beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde activa. Grote pensioenfondsen met een lange tijdshorizon kopen aansprekende objecten in grote steden met zeer lage rendementen. Dit verhoogt op zijn beurt de prijzen en rendementen voor alle vastgoed in dezelfde markten. Er is veel geld aan de zijlijnen om geïnvesteerd te worden in onroerend goed. Het maakt daarbij niet uit of het geld wordt uitgegeven aan beursgenoteerd of niet-beursgenoteerd vastgoed. Voor de toekomst verwacht Skagen meer consolidatie in de vastgoedsector, wat niet vreemd is in deze fase van de cyclus, waarin het moeilijker is om groei te realiseren en synergie te verkrijgen.

7. Kansen in onzekerheid

In de meeste scenario’s zijn er groeikansen te vinden. Een goed presterende belegging is in het Italiaanse Beni Stabili, dat Skagen kocht in de onzekere dagen voorafgaande aan het Italiaanse referendum. Er liggen ook kansen in Londen als er meer duidelijkheid komt rond de Brexit en in Frankfurt, waar veel bedrijven momenteel naartoe verhuizen.

8. Aantrekkelijke waarderingen

Op basis van de kasstroom zijn in veel delen van de wereld de waarderingen nog steeds aantrekkelijk. Desalniettemin zoekt Skagen vooral ondergewaarde bedrijven.

9. Wereldwijd de beste kansen selecteren

Skagen belegt wereldwijd en is daarom in staat te profiteren van de wereldwijde economische groei en tegelijkertijd de portfolio te diversifiëren op basis van valuta, regio en vastgoedcategorie of -segment. Dit zorgt voor transparantie en liquiditeit van Skagen’s beleggingen en verbetert het risico- en rendementsprofiel van de portefeuille. Het stelt Skagen ook in staat om te bewegen van fair valued markets naar ondergewaardeerde markten, steden en bedrijven.

En nog meer gunstige ontwikkelingen

De komende jaren zal vastgoed worden beïnvloed door een aantal ontwikkelingen. Trends zoals bevolkingsgroei, verstedelijking, toenemende welvaart en vergrijzing hebben allemaal positieve gevolgen voor onroerend goed. Een andere sterke ontwikkeling is de marktontwrichting die wordt veroorzaakt door de toename van e-commerce. De verandering van het aankoopgedrag van de consument heeft een negatief effect op winkelcentra in sommige markten en segmenten, maar is aan de andere kant weer positief voor IT- en logistieke bedrijven.

Hoewel het op korte termijn moeilijk is om financieel van trends te profiteren, is het belangrijk om een goed overzicht te houden van de ontwikkelingen, aangezien onroerend goed cyclisch is en cycli de neiging hebben om trends te volgen.

Charttechnische kansen vastgoed op basis van een scan met MetaStock

Deel dit artikel

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten