Gedaalde vastgoedprijzen bieden kansen, maar aan de andere kant is het een probleem als vastgoedfondsen het einde van hun looptijd naderen en eigenlijk geliquideerd zouden moeten worden. Als dan blijkt dat het vastgoed niet minstens voor de aankoopprijs verkocht kan worden zou dit tot verlies op de totale belegging kunnen leiden.
Tientallen fondsen hadden eigenlijk al afgewikkeld moeten zijn en bij eveneens tientallen is de keuzeperiode nu begonnen (meestal wordt gesteld bij emissie dat de beoogde looptijd 7 tot 10 jaar zal zijn). Als verlies bij verkoop van het vastgoed dreigt en er zijn nog voldoende huurinkomsten om minimaal de kosten te betalen, wordt aan beleggers meestal voorgesteld de exit (dus de liquidatie) uit te stellen. Begin volgend jaar kan het aantal fondsen waarbij dit het geval is oplopen tot circa 100! Het drama voor beleggers is uiteraard niet te overzien als intussen leegstand ontstaat, de waarde nog verder daalt en eveneens de huurinkomsten onder het kostenniveau dalen.
Voor de grotere aanbieders is dan een optie om, net als Bakkenist & Emmens heeft gedaan, de CV’s of maatschappen onder te brengen in een nieuw overkoepelend fonds met onbepaalde looptijd, in de hoop dat het tij zal keren. Als dat tegelijkertijd leidt tot betere verhandelbaarheid van de participaties c.q. aandelen kan dat een oplossing zijn. Maar meestal blijven beperkingen in stand of betekent dit dat de prijs van de aandelen aan de actuele waarde van het vastgoed wordt aangepast, en beleggers dus uiteindelijk toch hun verlies moeten nemen.
Dit ‘doorrollen’ van fondsen heeft in ieder geval voor aanbieders het voordeel dat ze de beheerfee behouden. En als dat te weinig oplevert kunnen ze hun personeelsbestand inkrimpen of samenwerking zoeken met andere aanbieders.
Krenten uit de pap
Voor betrokken beleggers zijn deze strategieën geen van alle gunstig. In plaats van een mooi renderende belegging krijgen ze nu te maken met steeds meer risico’s en zit hun geld langer vast dan de bedoeling was. Het kan daarom soms beter zijn bij verkoop enig verlies te accepteren. Een probleem daarbij is overigens dat het voor het meeste vastgoed, behalve voor de absolute top op A1-locaties (maar dat zit nauwelijks in besloten fondsen), moeilijk is een waarde te bepalen. In de huidige marktsituatie bestaat een groot verschil tussen de vraagprijs en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Verkopers houden zo lang mogelijk vast aan hun boekwaarde, kopers wachten op het aanbod van partijen die bijna tot elke prijs moeten verkopen. Daardoor verkeert al enige tijd het aantal transacties op het gebied van commercieel vastgoed op een laag niveau. Eigenlijk een situatie die vergelijkbaar is met de huizenmarkt, maar hier zijn de verschillen zowel absoluut als relatief veel groter!
Deskundigen verwachten echter dat de gemiddelde prijsdaling in 2010 zal doorzetten, omdat een toenemend aantal beleggers niet meer aan hun verplichtingen kan voldoen en verkoop niet langer kan uitstellen. Ook banken hebben steeds meer vastgoed op hun balans genomen om een prijsval te voorkomen, maar moeten daar nu ook mee stoppen om nog in staat te zijn krediet te kunnen verlenen en zelfs weer vastgoed op de markt brengen.
Een signaal daarvan is dat meer en meer met vastgoed ‘geleurd’ wordt. Beleggers die bekend staan om hun solide kapitaalpositie krijgen steeds meer vastgoed aangeboden. Dat geldt ook voor beursgenoteerde vastgoedfondsen als Corio en vooral NSI (dat zich meer op Nederland richt dan Corio en een gelijksoortig vastgoed bezit als veel besloten fondsen en particuliere beleggers). Voor beide fondsen en voor de meeste grote beleggers geldt echter: we pikken alleen de krenten uit de pap.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!