Regge Vastgoed weet dat de kwaliteit en ligging van het vastgoed allesbepalend is. En de zoektocht daarnaar wordt steeds makkelijker, omdat het aanbod toeneemt.
Waarin onderscheidt Regge zich van andere aanbieders van vastgoed?
Hans Jacobs (direceteur): “De toegevoegde waarde is voor ons heel belangrijk. Ik heb het dan over zekerheid en kwaliteit. Wij geven uitsluitend aan onze investeerders een eerste hypotheek. Wij kennen geen winstdeling, omdat deze onzeker is. Op de einddatum ontvangt men een aflossingspremie. Deze wordt gegarandeerd door een bankgarantie. Dat is toegevoegde waarde.”
Hoe groot is de markt waarop u actief bent?
“De markt is heel erg klein in vergelijking met de totale financiële markt met al haar producten. Een bankier vertelde mij een keer dat de totale markt voor particulieren rond de 1.100 miljard euro bedraagt. De markt van besloten vastgoed en obligatiefondsen is ongeveer 4,5 miljard euro groot.”
Wat voor soort producten biedt u aan?
“Vastgoedfondsen en vastgoedobligatiefondsen. Deze markt is redelijk klein en dat komt door gebrek aan vertrouwen. In het verleden is bij collega’s veel mis gegaan. Veel projecten leveren te weinig op waardoor ze moeilijk aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen.
Hoe belangrijk is de kwaliteit van vastgoed dat wordt aangeboden?
“Kwaliteit en ligging is allesbepalend. De maatschap en cv’s van Regge Vastgoed hebben in de periode 1 juli 2008 tot 1 juli 2009 10,5% beter gepresteerd dan het landelijk gemiddelde, omdat uitsluitend op A1-locaties is geïnvesteerd en er gekozen is voor goede nieuwbouw.”
Hoe kom je aan kwalitatief goed vastgoed?
“Zoeken. Niets anders dan zoeken. Het begint makkelijker te worden. Voor de crisis mochten wij blij zijn als we konden deelnemen in een project. Het onroerend goed werd ook wel zonder ons verkocht. Tijdens de crisis en op dit moment is er meer aanbod en is prima vastgoed makkelijker te vinden.”
Hoe belangrijk is het niveau van de inkoopprijs?
“Dat is niet het belangrijkste! Kwaliteit kost geld. Je kan beter een goede prijs betalen voor uitstekend vastgoed dan weinig voor rommel. Als je kwaliteit koopt voor een iets te hoge prijs dan wordt dat wel in de loop van de tijd goedgemaakt. Je loopt het dan in.”
Hoe groot zijn de risico’s om op dit moment in vastgoed te beleggen?
“Heel verschillend. Wil je het beperkt houden dan moet je op de goede locaties kopen. Dan blijft vastgoed een van de meest zekere investeringen. Als je in Duitsland in het noorden van het Rurhgebied vastgoed koopt, dan wordt leegstand haast niet meer opnieuw bewoond. Men wil er gewoon niet meer wonen. In Düsseldorf is een enorm woningtekort; de wachtlijsten kunnen oplopen tot twee jaar. Als je daar als investeerder iets koopt is het risico gering. De huurinkomsten zijn in feite zeker en daardoor de waarde van het vastgoed. Je betaalt wel iets meer, maar het risico is ook minder.”
Hoe weeg je de risico’s?
“Je huiswerk goed doen. Dat betekent dat je goed informeert waar het onroerend goed staat, wat de mogelijkheden zijn van verhuur, wat de bestemmingsplannen zijn, hoe het bouwkundig ervoor staat, kortom er wordt een compleet due diligence gemaakt. Aan de hand daarvan kun je de risico’s inschatten en een beslissing nemen. Natuurlijk doen we heel wat meer onderzoeken dan we uiteindelijk aan vastgoed kopen. Ik denk dat ongeveer de helft van de onderzoeken niet leidt tot de aanschaf van het vastgoed voor onze investeerders.”
Hoe zwaar weegt leegstand op het rendement van uw beleggingen?
“Voor ons onroerend goed niet veel, omdat wij op A1-locatie zitten. Het geldt alleen voor de topappartementen in het hogere segment, zoals in Amsterdam. Tot huren van 1.100 euro zijn er geen probleem. Daarboven wordt het moeilijk. Maar dat zegt niets over de ontwikkeling van de waarde. Die zal op de goede locaties het hoogste zijn.”
Hoe worden risico’s gespreid?
“Men denkt vaak dat risico’s kunnen worden gespreid door te investeren in verschillende projecten bij verschillende aanbieders. Daar ben ik het niet mee eens. Als iets goed is, dan hoeft dat niet te worden gespreid. De beste spreiding heeft te maken met tijd. Als gekocht wordt in 2008 voor een termijn van 4 jaar en in 2010 voor 4 jaar dan zit er continu twee jaar tussen. In die tussenliggende periode kan het goed en verkeerd gaan met de economie. Je spreidt de risico’s in tijd.”
Hoe ontwikkelen de prijzen van vastgoed zich?
“Er is een groot verschil tussen Nederland en Duitsland. Duitsland is het makkelijkste; het is een echte huurdersmarkt. De huurprijzen staan duidelijk in verhouding tot de waardestijging van het vastgoed. Als huren twee procent omhoog gaan dan gaat waarde van het vastgoed ook twee procent omhoog. De prijsontwikkeling is stabiel. Nederland ligt moeilijker. Dat is een kopersmarkt. 60% van de beroepsbevolking heeft een eigen woning. In Duitsland is het 20%. Daar komt bij dat in Nederland veel te weinig wordt gebouwd in verhouding tot het aantal inwoners. Hierdoor is een enorme schaarste ontstaan aan kwalitatief goede woningen. Door deze schaarste zullen de prijzen sterk stijgen op voorwaarde dat de banken als van oudsher financieringen verstrekken.”
Hoe kom je op het gebied van vastgoed aan een goede naam?
“Elk bedrijf vindt zichzelf goed en geweldig. Logisch, anders hoef je geen eigen bedrijf te beginnen. Maar zeggen is nog niet doen. Wat je zegt moet je waarmaken. Als je zegt dat je appartementen op A1-locaties hebt, dan moet dat ook het geval zijn. Als je je daaraan houdt krijg je vanzelf een goede naam, al kan dat enkele jaren duren.”