Vastgoed wordt weer schaars

Boissevain heeft als beheerder zijn sporen ruimschoots verdiend in het relatief kleine vastgoedwereldje. ‘We komen elkaar altijd weer tegen.’ Tijdens de crisis heeft de vastgoedmarkt zich veel beter gehouden dan alle aandelenmarkten, waar grofweg verliezen zijn geleden van meer dan 50%. Investeerders in aandelen vielen tijdens de uitverkoop over elkaar heen om de verliezen te beperken. Kopers van direct vastgoed en participanten in vastgoed-cv’s bleven zitten waar ze zaten, al dan niet gedwongen door de voorwaarden waartegen in bijvoorbeeld cv’s kon worden geparticipeerd. En dat komt sterk tot uitdrukking in de waardeontwikkeling.

‘De beleggingsmarkt mag dan in elkaar zijn geklapt, maar de prijzen van het commerciële vastgoed zijn met slechts 10% gedaald. Het effect op het verlies van het eigen vermogen is natuurlijk wel wat groter, maar dat komt door de wijze waarop projecten in het verleden werden gefinancierd. Grofweg mag je uitgaan van een hefboomwerking van twee’, zegt Boissevain, die daaraan toevoegt ‘dat de verliezen van de beursgenoteerde ondernemingen die beleggen in vastgoed vele malen groter zijn. In het verleden deden ze een premie van 30%. Door de forse koersdalingen op de beurs zijn de verliezen van deze fondsen opgelopen tot soms wel 70%. Deze aandelen noteren dan ook ver beneden de intrinsieke waarde.’

Nieuwe spelregels

Het enorme verschil in waardeontwikkeling -10% versus 70% verlies- roept de vraag op welke markt het bij het juiste eind heeft: de aandelen- of de vastgoedmarkt. ‘Ach, die conclusie kun je zelf wel trekken als je je als belegger realiseert dat de cashflow van de fondsen gewoon goed is. Natuurlijk is de leegstand van kantoren wel wat toegenomen. Deze is gestegen van 11% tot 13% en je merkt bij bedrijven dat ze minder bereid zijn om te verhuizen. Waarom? Omdat verhuizen geld kost en ondernemers door de aangepaste kredietpolitiek van de banken voor liquiditeit kiezen. Projectontwikkelaars hebben overduidelijk last van de nieuwe spelregels op de kapitaalmarkt. Het is nauwelijks nog mogelijk om met enkele schetsen op de tekentafel een financiering te krijgen voor de realisatie van plannen. Dat betekent een stagnatie in het aanbod van nieuwe projecten, terwijl we tegelijkertijd zien dat een deel van de leegstaande panden een andere functie krijgt. De voorraad begint zich dan ook te stabiliseren. De gemeente Amsterdam mag dan wel weilanden verkopen om aan middelen te komen om haar tekorten te financieren, maar daarmee is nog niet gezegd dat het goede kantoorlocaties zijn. De beste locaties zijn die waar snelwegen en de trein bij elkaar komen. Daarom zul je aan de Amsterdamse Zuidas, dat ook nog eens dichtbij Schiphol ligt, weinig leegstand zien.’

‘Het klinkt simpel, maar de waarde van vastgoed wordt vooral bepaald door de locatie. Dat geldt voor kantoren, maar ook voor winkels. Menigeen is bang voor de woningmarkt, maar besef wel dat nogal wat grote bouwers als Heijmans moeite hebben om nieuwe projecten uit de grond te stampen. Na de bouwvak zullen de nodige problemen ontstaan. Ondernemingen zullen omvallen, omdat zij niet eens de middelen hebben om het vakantiegeld uit te betalen. Dat is misschien slecht voor de productie van nieuwbouw, maar dat hoeft niet slecht te zijn voor de prijzen.’ De crisis mag dan een vernietigende uitwerking hebben, maar creëert ook nieuwe schaarste. Dat is wellicht een gezondere basis voor de waardeontwikkeling van assets als vastgoed dan het oppompen van de waarde door ongebreidelde kredietverlening.

Hoe goed is Annexum?

De onderneming heeft in de afgelopen jaren een aantal vastgoed-cv’s op de markt gebracht. Vaak zie je daarbij dat investeerders daarin met een relatief hoge gevoelswaarde participeren, omdat velen ‘iets’ hebben met het vastgoed waarin ze gaan investeren.

 Flexibilisering belegging vastgoed

De beheerder van Vastgoed Fundament Fonds heeft een derde aandeel geïntroduceerd, het Aandeel B. z-Bottom of Form;z-Top of Form;HTML Markup;Comment;Dit aandeel richt zich volledig op beleggingen in Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hierdoor ontstaat een unieke fondsconstructie waarmee de belegger binnen hetzelfde fonds eenvoudig een eigen  beleggingsportefeuille op maat kan samenstellen met de gewenste verhouding in direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Net als vele fondsen wereldwijd is ook de koers van het Vastgoed Fundament Fonds de afgelopen maanden gecorrigeerd. Het direct vastgoed is afgewaardeerd, maar ook de beursgenoteerde fondsen noteren momenteel fors onder de intrinsieke waarde. Door het nieuwe Aandeel B kan er nu tegen een gunstige koers ingekocht worden zodat het optimaal profijt heeft bij de waardestijging van een aantrekkende markt.

Beleggers kiezen uit drie verschillende aandelen. Per aandeel wordt gestreefd naar de volgende  verhoudingen:

• Aandeel A: circa 80% direct vastgoed en circa 20% beursgenoteerde vastgoedfondsen.

• Aandeel B: volledig belegd in Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen.

• Aandeel C: circa 85% direct vastgoed en circa 15% via een goed renderende depositorekening

Rendement Vastgoed Fundament Fonds

Details Fondsniveau, aandeel B is in mei 2009 gelanceerd

Details Aandeel C, opgericht sept 2008

Waarin wordt geïnvesteerd?

Het Vastgoed Fundament Fonds heeft er bewust voor gekozen om een grote spreiding in de beleggingsportefeuille aan te houden, zodat het risico voor de belegger zo laag mogelijk blijft.

Zo kent het fonds onder meer spreiding in de diverse sectoren binnen de vastgoedportefeuille (kantoren, winkels, bedrijfspanden etc.) en binnen haar huurders en de bedrijfstakken waarin zij opereren. Ook binnen de beursgenoteerde onroerendgoedfondsen kent het fonds een goede spreiding (binnen- en buitenland binnen de eurozone, kantoren, winkelcentra, woningen etc.). De spreiding van de liquide middelen ontstaat door de verschillende looptijden van deposito’s. Tot slot is er de combinatie direct en indirect vastgoed (beursgenoteerde vastgoedaandelen) en liquide middelen, dat als bijkomend voordeel heeft dat het fonds voldoende liquide is om het mogelijk te maken dat aandelen dagelijks verhandeld kunnen worden. Dit draagt bij aan verdere risicospreiding. Dit is een unieke eigenschap van het fonds. De belegger kan profiteren van de voordelen die beleggen in vastgoed biedt en tegelijkertijd de aandelen dagelijks verhandelen.

Geschreven door:

Eddy Schekman

Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het Cash platform.

De berichten op Cashcow kunt u ook lezen via de distributieplatforms LinkedIn, Twitter of Facebook. Vragen worden alleen beantwoord via deze website en niet via social media. Haatdragende of respectloze vragen/reacties zal ik niet in behandeling nemen.

• Volg mij via

Bekijk alle 20184 berichten van Eddy Schekman

Terug naar het nieuws overzicht