Vastgoed wordt weer schaars

Geplaatst door | Nog geen reacties Vastgoed

Boissevain heeft als beheerder zijn sporen ruimschoots verdiend in het relatief kleine vastgoedwereldje. ‘We komen elkaar altijd weer tegen.’ Tijdens de crisis heeft de vastgoedmarkt zich veel beter gehouden dan alle aandelenmarkten, waar grofweg verliezen zijn geleden van meer dan 50%. Investeerders in aandelen vielen tijdens de uitverkoop over elkaar heen om de verliezen te beperken. Kopers van direct vastgoed en participanten in vastgoed-cv’s bleven zitten waar ze zaten, al dan niet gedwongen door de voorwaarden waartegen in bijvoorbeeld cv’s kon worden geparticipeerd. En dat komt sterk tot uitdrukking in de waardeontwikkeling.

‘De beleggingsmarkt mag dan in elkaar zijn geklapt, maar de prijzen van het commerciële vastgoed zijn met slechts 10% gedaald. Het effect op het verlies van het eigen vermogen is natuurlijk wel wat groter, maar dat komt door de wijze waarop projecten in het verleden werden gefinancierd. Grofweg mag je uitgaan van een hefboomwerking van twee’, zegt Boissevain, die daaraan toevoegt ‘dat de verliezen van de beursgenoteerde ondernemingen die beleggen in vastgoed vele malen groter zijn. In het verleden deden ze een premie van 30%. Door de forse koersdalingen op de beurs zijn de verliezen van deze fondsen opgelopen tot soms wel 70%. Deze aandelen noteren dan ook ver beneden de intrinsieke waarde.’

Nieuwe spelregels

Het enorme verschil in waardeontwikkeling -10% versus 70% verlies- roept de vraag op welke markt het bij het juiste eind heeft: de aandelen- of de vastgoedmarkt. ‘Ach, die conclusie kun je zelf wel trekken als je je als belegger realiseert dat de cashflow van de fondsen gewoon goed is. Natuurlijk is de leegstand van kantoren wel wat toegenomen. Deze is gestegen van 11% tot 13% en je merkt bij bedrijven dat ze minder bereid zijn om te verhuizen. Waarom? Omdat verhuizen geld kost en ondernemers door de aangepaste kredietpolitiek van de banken voor liquiditeit kiezen. Projectontwikkelaars hebben overduidelijk last van de nieuwe spelregels op de kapitaalmarkt. Het is nauwelijks nog mogelijk om met enkele schetsen op de tekentafel een financiering te krijgen voor de realisatie van plannen. Dat betekent een stagnatie in het aanbod van nieuwe projecten, terwijl we tegelijkertijd zien dat een deel van de leegstaande panden een andere functie krijgt. De voorraad begint zich dan ook te stabiliseren. De gemeente Amsterdam mag dan wel weilanden verkopen om aan middelen te komen om haar tekorten te financieren, maar daarmee is nog niet gezegd dat het goede kantoorlocaties zijn. De beste locaties zijn die waar snelwegen en de trein bij elkaar komen. Daarom zul je aan de Amsterdamse Zuidas, dat ook nog eens dichtbij Schiphol ligt, weinig leegstand zien.’

‘Het klinkt simpel, maar de waarde van vastgoed wordt vooral bepaald door de locatie. Dat geldt voor kantoren, maar ook voor winkels. Menigeen is bang voor de woningmarkt, maar besef wel dat nogal wat grote bouwers als Heijmans moeite hebben om nieuwe projecten uit de grond te stampen. Na de bouwvak zullen de nodige problemen ontstaan. Ondernemingen zullen omvallen, omdat zij niet eens de middelen hebben om het vakantiegeld uit te betalen. Dat is misschien slecht voor de productie van nieuwbouw, maar dat hoeft niet slecht te zijn voor de prijzen.’ De crisis mag dan een vernietigende uitwerking hebben, maar creëert ook nieuwe schaarste. Dat is wellicht een gezondere basis voor de waardeontwikkeling van assets als vastgoed dan het oppompen van de waarde door ongebreidelde kredietverlening.

Hoe goed is Annexum?

De onderneming heeft in de afgelopen jaren een aantal vastgoed-cv’s op de markt gebracht. Vaak zie je daarbij dat investeerders daarin met een relatief hoge gevoelswaarde participeren, omdat velen ‘iets’ hebben met het vastgoed waarin ze gaan investeren.

z-Bottom of Form;z-Top of Form;HTML Markup;Comment;Fonds

Oprichting

Exploitatie-

Type Belegging

resultaat*

Granietveste CV

2001

9,8%

Kantoren

Marmerveste CV

2001

6,7%

Kantoren

De Geelvinck CV

2001

6,6%

Winkels / Kantoren

Basaltveste CV

2002

10,2%

Kantoren

Casino Vastgoed Amsterdam CV

2003

28,8%

Leisure (casino)**

Vastgoed Fundament Fonds NV

2003

7,4%

Winkels / Kantoren

De Planeet CV

2004

8,0%

Winkels / Kantoren

Vastgoed MECC CV

2005

7,4%

Leisure / Kantoren

Crystalveste CV

2005

7,1%

Winkels / Leisure

Smaragdveste CV

2006

4,7%

Winkels

Saffierveste CV

2006

7,3%

Kantoren

European Hospitality Properties NV

2006

8,6%

Hotels

The Globe Den Haag CV

2007

7,9%

Kantoor/Winkels/Leisure

Dutch Microfund

2008

7,8%

Microfinancieringen

 

Gemiddeld gewogen rendement

10,5%

 

* Gemiddeld enkelvoudig exploitatieresultaat per jaar vanaf oprichting tot en met 31 december 2008
**Verkocht in juni 2007

 Flexibilisering belegging vastgoed

De beheerder van Vastgoed Fundament Fonds heeft een derde aandeel geïntroduceerd, het Aandeel B. z-Bottom of Form;z-Top of Form;HTML Markup;Comment;Dit aandeel richt zich volledig op beleggingen in Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hierdoor ontstaat een unieke fondsconstructie waarmee de belegger binnen hetzelfde fonds eenvoudig een eigen  beleggingsportefeuille op maat kan samenstellen met de gewenste verhouding in direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Net als vele fondsen wereldwijd is ook de koers van het Vastgoed Fundament Fonds de afgelopen maanden gecorrigeerd. Het direct vastgoed is afgewaardeerd, maar ook de beursgenoteerde fondsen noteren momenteel fors onder de intrinsieke waarde. Door het nieuwe Aandeel B kan er nu tegen een gunstige koers ingekocht worden zodat het optimaal profijt heeft bij de waardestijging van een aantrekkende markt.

 

Beleggers kiezen uit drie verschillende aandelen. Per aandeel wordt gestreefd naar de volgende  verhoudingen:

• Aandeel A: circa 80% direct vastgoed en circa 20% beursgenoteerde vastgoedfondsen.

• Aandeel B: volledig belegd in Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen.

• Aandeel C: circa 85% direct vastgoed en circa 15% via een goed renderende depositorekening

Rendement Vastgoed Fundament Fonds

z-Bottom of Form;z-Top of Form;HTML Markup;Comment;Details Aandeel A

Euro’s

31-12-2008

31-12-2007

31-12-2006

31-12-2005

31-12-2004

Totaal activa

nvt

165.190.257

182.480.953

98.020.095

45.328.817

Vreemd vermogen

nvt

81.161.011

74.612.601

34.377.796

15.121.226

Eigen vermogen

44.924.088

84.029.246

107.868.352

63.642.299

30.207.591

Aantal aandelen

1.188.961

1.293.138

1.220.490

888.925

489.206

Intrinsieke waarde per aandeel

40,46

68,07

88,38

71,59

61,75

Dividend in Euro

6,80

6,16

5,52

4,88

4,24

Dividend rendement

10,0%

7,0%

7,7%

7,9%

7,9

Totaal rendement

(30,6%)

(16,0%)

31,1%

23,8%

23,5%

Details Fondsniveau, aandeel B is in mei 2009 gelanceerd

Euro’s

31-12-2008

Totaal activa

125.352.998

Vreemd vermogen

76.949.752

Eigen vermogen

48.403.246

Aantal aandelen

1.331.566

Intrinsieke waarde per aandeel

Dividend

Totaal rendement

Details Aandeel C, opgericht sept 2008

Euro’s

31-12-2008

Totaal activa

n.v.t.

Vreemd vermogen

n.v.t.

Eigen vermogen

3.479.158

Aantal aandelen

142.605

Intrinsieke waarde per aandeel

24,26

Dividend in Euro

0,35

Totaal rendement

(11,6%)

Waarin wordt geïnvesteerd?

Het Vastgoed Fundament Fonds heeft er bewust voor gekozen om een grote spreiding in de beleggingsportefeuille aan te houden, zodat het risico voor de belegger zo laag mogelijk blijft.

Zo kent het fonds onder meer spreiding in de diverse sectoren binnen de vastgoedportefeuille (kantoren, winkels, bedrijfspanden etc.) en binnen haar huurders en de bedrijfstakken waarin zij opereren. Ook binnen de beursgenoteerde onroerendgoedfondsen kent het fonds een goede spreiding (binnen- en buitenland binnen de eurozone, kantoren, winkelcentra, woningen etc.). De spreiding van de liquide middelen ontstaat door de verschillende looptijden van deposito’s. Tot slot is er de combinatie direct en indirect vastgoed (beursgenoteerde vastgoedaandelen) en liquide middelen, dat als bijkomend voordeel heeft dat het fonds voldoende liquide is om het mogelijk te maken dat aandelen dagelijks verhandeld kunnen worden. Dit draagt bij aan verdere risicospreiding. Dit is een unieke eigenschap van het fonds. De belegger kan profiteren van de voordelen die beleggen in vastgoed biedt en tegelijkertijd de aandelen dagelijks verhandelen.

Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!


Deel dit artikel

Geschreven door:

Eddy Schekman

U kunt mijn voor Cashcow geschreven berichten ook lezen op Twitter en/of Facebook.


Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het Cash platform.


  • Volg mij via
Bekijk alle 13839 berichten van Eddy Schekman

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten