Vastgoed zonder hypotheek

Geplaatst door | Nog geen reacties Interviews

Binnen de vastgoedwereld is een nieuwe trend ontstaan, partijen gaan  meer met eigen vermogen beleggen, zonder bancaire lening. Banken branden hun vingers momenteel liever niet aan vastgoed, en fondsen beheren liever zonder hypotheek. Zo meldt Erik Slettenhaar, mede-oprichter van Van Boom & Slettenhaar, in een interview met Cash.

Vastgoed zonder hypotheekVóór de financiële crisis zag de vastgoedwereld er anders uit. Slettenhaar: “Vroeger had je wel 60 tot 70% financiering, nu zijn er partijen die vastgoed alleen maar kopen van eigen geld.”

“Al is het tegenwoordig wel interessant om te lenen met de lage rente van nu, maar er zijn niet veel banken die vastgoed financieren. Het heeft ook te maken met de exposure die ze al hebben in vastgoed.”

“Vastgoed zit bij de banken in een hoekje waar ze al voorzieningen voor hebben moeten nemen. De banken willen eerst ook hun eigen balans op orde hebben voordat ze nieuwe leningen uitzetten. Ik denk dat banken veel vastgoed op de balans hebben, met een verkeerde verhouding vreemd eigen vermogen.”

“Banken hebben dan een hypotheek op een vastgoedbelegging, waarvan de waarde lager is dan de hypotheek”, meent Erik Slettenhaar, “Banken willen wel lenen, maar dan aan bestaande contacten en aan een partij die met andere bezittingen garant staat, waar ze ook hypotheek of andere zekerheid op hebben.”

Pakhuis

Het nieuwe vastgoedfonds van B&S richt zich op acht commerciële units bij de Amsterdamse IJ-oevers, Centraal Station en het karakteristieke pakhuis Argentinië op de Oostelijke handelskade. Het fonds maakt geen gebruik van een bancaire lening. Het is een commanditaire vennootschap. In deze vennootschapsvorm is startkapitaal niet verplicht, de beleggers (stille vennoten) hebben deels medezeggenschap, profiteren direct van financiële resultaten en zijn niet aansprakelijk voor eventuele schulden.

Nadelen zijn een beperkte medezeggenschap over het fonds en mogelijk verlies van de inleg, vooral bij leegstand. Door de minimale inleg van 10.000 euro en de 760 deelnemingsrechten moet het fonds toegankelijk zijn voor beleggers.

B&S heeft alleen het vastgoed en de stenen als zekerheid, de beleggers kunnen als stille vennoten niet verder aansprakelijk worden gesteld en kunnen niet meer dan hun inleg verliezen. “Maar het intrigeert de mensen wel, dat er bij zo’n vastgoedbelegging geen bank betrokken is. De bank heeft vaak minder geduld en heeft ook meerdere wapens om nakomingen of betalingen te vorderen.”

Ander risicoprofiel

Met deze constructie hoef je daar geen rekening mee te houden”, aldus Slettenhaar. “Wij hebben het vastgoed kunnen kopen voor een prijs waarmee je rendement kunt uitkeren. Dat is volgens onze normen voldoende zonder financiering. Als je de helft zou financieren, dan zou je maar 3% meer hebben om uit te keren, maar dan heb je een totaal ander risicoprofiel.”

“Voor 2016 zit er ongeveer 600.000 euro huur in, en wij hebben 95.000 euro vaste lasten. Als wij van de acht te verhuren units een of twee verhuurd hebben, kunnen we aan onze verplichtingen voldoen. Als de helft met een hypotheek zou zijn belast, kom je al in de gevarenhoek bij een leegstand van 40 tot 50%. Ook als je geen huurders hebt, moet je rente en aflossingen betalen, dat maakt voor de bank niets uit.”

Geen woningen

“Onze ervaring hebben we opgedaan in commercieel vastgoed vanaf 1998. Wij doen geen woningen. Het scheelt nogal of je de Rijksgebouwendienst vier keer per jaar een nota stuurt, of dat je vijftig huurders hebt met woningen die jou elke dag kunnen bellen met een kapotte cv of noem maar op.

Wij kiezen voor de Randstad en dan vooral Amsterdam als beleggingslocatie. In Amsterdam is altijd dynamiek. Er worden altijd wel panden gekocht en verkocht, en er zijn veel verhuur- en aanhuurtransacties. In satellietsteden als bijvoorbeeld Gouda (met 50% leegstand) zijn gewoon minder transacties.”

Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!


Deel dit artikel

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten