De verduurzamingsopgave, zonder meer is het een van de grootste uitdagingen voor beleggers in Nederlands vastgoed. “Fors verduurzamen en tegelijkertijd veel rendement behalen is immers onmogelijk”, stelt Joshua Camera, directeur en eigenaar van vastgoedbelegger en -ontwikkelaar PEX Real Estate. “Toch kun je er beter nu voor kiezen om te verduurzamen, dan levert je dat op de lange termijn juist meer op.”
“Verduurzamen en rendement behalen kan dus wel degelijk allebei, maar niet op korte termijn”, legt Camera uit in de zesdelige podcastreeks ‘VastgoedZaken’, waarin hij in zes aflevering actuele thema’s voor vastgoedbeleggers bespreekt. “Dat wiel heb ik in ieder geval nog niet uitgevonden, maar dat zou ik natuurlijk wel graag willen leren”, voegt hij er met een knipoog aan toe.
Zonder verduurzaming geen groei
Uiteindelijk verdienen de kostbare investeringen in duurzaamheid zich volgens Joshua Camera hoe dan ook terug op de lange termijn. “Als belegger wil je natuurlijk een portefeuille opbouwen met zo min mogelijk onderhoud”, licht hij toe. “Dat doe je door dat houten kozijn met enkel glas te vervangen door een aluminium kozijn met triple glas, ook al teer je daarmee in op het rendement dat je eigenlijk dit jaar had willen behalen.”
Met de huurinkomsten verdient de belegger het immers niet terug, weet ook Camera. “In het puntenstelsel wordt het energielabel wel in de berekening meegenomen, maar dat weegt bij lange na niet op tegen de investering.” Desondanks is verduurzamen de enige verstandige keuze, meent hij. “Niet alleen heeft de huurder baat bij lagere energielasten, ook draag je je steentje bij aan een beter milieu en zorg je ervoor dat volgende generaties er ook nog van kunnen genieten”, betoogt hij. “En op de lange termijn kun je gewoonweg niet groeien zonder deze investeringen.”
Joshua Camera: “Financieringsmogelijkheden bieden ook kansen”
Daarmee doelt hij niet alleen op het minimaliseren van de onderhoudskosten. Om in de toekomst nog nieuwe beleggingen te kunnen doen, moeten beleggers volgens Joshua Camera de energielabels in hun portefeuille op peil hebben. “Banken willen woningen met een naar hun inschatting te laag label – vaak is dat energielabel C – niet eens meer in hun portefeuille hebben”, legt hij uit. “Sommige banken geven zelfs een rentekorting op het moment dat je pand label A heeft”, weet Camera uit ervaring. “En dan zijn er natuurlijk nog de zogenaamde verduurzamingsfinancieringen, waarmee je niet alleen een object kunt aankopen, maar ook een apart potje hebt om het mee te verduurzamen.”
Verduurzaming gaat de belegger serieus geld kosten
Hoeveel het over het algemeen kost om een bestaande woning te verduurzamen, kan Joshua Camera daarentegen niet zeggen. Hij waarschuwt er dan ook voor om dergelijke uitspraken van anderen met een flinke korrel zout te nemen. Zo berekende het Planbureau voor de Leefomgeving de kosten voor het gasvrij en CO2-neutraal maken van oude woningen op circa zestigduizend euro, maar Camera twijfelt aan het praktisch nut van zulke onderzoeken.
“Die berekeningen wordt altijd gemaakt door mensen – het klinkt wellicht oneerbiedig maar zo bedoel ik het echt niet hoor – die er nul verstand van hebben”, meent hij. “Ik denk dat deze mensen nog nooit een hamer in hun hand hebben gehad”, vervolgt Camera. “Hoe kun je zo’n bedrag noemen, als elke situatie anders is”, vraagt hij zich af. “Het verduurzamen van een oude woning kan net zo goed honderdtwintigduizend euro kosten, je weet het simpelweg niet.”
Dat wijt hij aan de vele verduurzamingsmogelijkheden. “Waar begin je en waar eindig je”, werpt Camera op. “Warmtepompen, zonnepanelen, nieuwe kozijnen, dubbel of zelfs triple glas, isoleren onder de vloer of ook de kap opnieuw isoleren”, somt hij op. “Er zijn zó veel verschillende manieren om te verduurzamen, elk met een eigen kostenplaatje”, aldus Camera. “Desondanks staat vast dat de verduurzamingsopgave de belegger serieus geld gaat kosten.”
Keuze voor de lange termijn
Joshua Camera begrijpt dan ook dat de meeste beleggers zich in het hele verduurzamingsvraagstuk enigszins terughoudend opstellen. Hoewel hij tegenwoordig een uitgesproken voorstander is van duurzame woningbeleggingen, was ook hij immers niet direct overtuigd. “In het verleden vond ik dat altijd onzin en dacht ik dat het allemaal wel meeviel”, blikt hij terug. “Maar goed, aangezien ik ook objecten in het noorden van het land heb – waar de schadelijke gevolgen van de gaswinning letterlijk aan de oppervlakte zichtbaar zijn – zijn mijn ogen door de jaren heen wel geopend.”
Die ervaringen hadden hun uitwerking op zijn ondernemersvisie. “Uiteindelijk komt het neer op één centrale vraag: ‘koop je vastgoed voor de korte termijn of voor de lange termijn’”, stelt Camera. “Ik heb altijd voor de lange termijn gekozen”, benadrukt hij. “De volgende generatie moet er ook nog plezier aan hebben, moet ook nog trots en tevreden kunnen zijn om te wonen waar ze wonen”, aldus Camera. “Die basis leg je nu.”
Over Joshua Camera en PEX Real Estate
Joshua Camera (1987) is de oprichter, eigenaar en directeur van vastgoedbeleggings- en -ontwikkelingsmaatschappij PEX Real Estate. PEX beheert en ontwikkelt hoofdzakelijk appartementencomplexen en gezinswoningen, maar ook winkels en bedrijfsruimten, voornamelijk in Amsterdam, Assen en het noorden van Nederland. Daarbij focust het op de stadskernen, waar het op A-locaties hoogwaardig vastgoed realiseert.
De podcast ‘VastgoedZaken’ is te beluisteren via Spotify, Apple Podcasts en YouTube.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!