Liquiditeit vastgoedmarkt droogt op

Geplaatst door | 1 reactie Research, Vastgoed

De liquiditeit in de commerciële vastgoedmarkt zal in heel Europa opdrogen in 2023 door de scherpe stijging van de marktrente, met als gevolg een herprijzing in zowel de publieke en private markt, aldus PGIM Real Estate. “In Europa dreigt stagflatie. Dat zal beleggersmarkten de komende jaren pijn gaan doen. Nominale waarden zullen dalen, de groei van het netto operationeel inkomen (NOI) zal afnemen en financieringskosten zullen stijgen.”

Liquiditeit vastgoedmarkt droogt opDe wereldeconomie gaat een periode van haperende groei, hogere inflatiekosten en hogere rentetarieven tegemoet. “Wij zien dit als een kortstondige cyclische neergang en verwacht dat een verbetering van de huurders- en kapitaalmarkten de mogelijkheid biedt om lange termijn rendementen te behalen. De aard en omvang van de neergang, de kansen die zich voordoen en de rendementen die worden behaald, verschillen sterk per regio en sector.”

Prijscorrectie is al begonnen in de beursgenoteerde vastgoedmarkt

Vastgoedmarkten zijn al aan het corrigeren. De rendementen in de niet-beursgenoteerde vastgoedsector – die vele malen groter is dan de beursgenoteerde sector – houden vooralsnog stand omdat een prijscorrectie tijd vergt en de inkomstengroei over het algemeen aanhoudt. Maar de signalen van een vertragende markt zijn duidelijk: vastgoedprijzen zijn al begonnen te dalen en de kapitalisatiepercentages van transacties – die in de tegenovergestelde richting van de prijzen bewegen – zijn gestegen. Een kapitalisatiepercentage of aanvangsrendement is de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat (NOI) en de marktwaarde van het onroerend goed.

Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen hebben al ongeveer 36% ingeleverd

Op de markten voor beursgenoteerd vastgoed (REIT), waar herprijzing – en vaak overschrijding (‘overshooting’) – snel kan plaatsvinden, is de waarde van Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen in 2022 op jaarbasis met 36% gedaald. Dit overschrijdt de door PGIM Real Estate geraamde drempel van 20% en wijst erop dat een brede correctie ophanden is in de particuliere markt.

Europese vastgoedaandelen worden verhandeld tegen historisch hoge kortingen ten opzichte van de netto intrinsieke waarde (net asset value or NAV)

De prijscorrectie van Europese vastgoedaandelen tot dusver dit jaar heeft geleid tot historisch hoge kortingen op de aandelenkoersen ten opzichte van de netto intrinsieke waarde van de onderliggende beleggingsportefeuilles van de ondernemingen. Dit wijst erop dat een veel sterkere neerwaartse aanpassing van de traditioneel achterblijvende waarde van niet-genoteerd vastgoed ten opzichte van de beursgenoteerde sector nog moet komen. De prijsherziening op de particuliere vastgoedmarkten loopt gewoonlijk ongeveer zes maanden achter op de ontwikkelingen in de beursgenoteerde vastgoedsector.

Sterk aangescherpte kredietvoorwaarden leiden tot excessieve prijscorrectie

De vastgoedsector is een kapitaalintensieve sector en vreemd vermogen is essentieel om de transactiemarkt op gang te houden. In de basis zijn de all-in financieringskosten voor een eersteklas kantoorgebouw zo ver gestegen dat ze boven de waarde liggen. Dit wijst op een behoefte aan hogere vastgoedopbrengsten (of lagere prijzen), maar heeft ook consequenties voor deals die geherfinancierd moeten worden.

Uiteindelijk betekenen hogere financieringskosten dat nieuwe kopers minder kapitaal ter beschikking hebben, omdat kredietverstrekkers de loan-to-value (LTV) ratio’s verlagen. Dit doen ze zodat andere convenanten, zoals debt service ratio’s, intact blijven. Het risico is dat een sterkere aanscherping van de kredietvoorwaarden leidt tot een excessieve prijscorrectie. Omdat de buitensporig lage rente tussen 2014 en 2020 voor een waardestijging van ongeveer 30% heeft gezorgd, zal veel van die winst in de huidige correctie verloren gaan

Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!


Deel dit artikel

Geschreven door:

Eddy Schekman

Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het Cash platform.


De berichten op Cashcow kunt u ook lezen via de distributieplatforms LinkedIn, Twitter of Facebook. Vragen worden alleen beantwoord via deze website en niet via social media. Haatdragende of respectloze vragen/reacties zal ik niet in behandeling nemen.


Bekijk alle 19875 berichten van Eddy Schekman

Één reactie op “Liquiditeit vastgoedmarkt droogt op

  1. Mochten we een ressecie krijgen denk ik dat deze fondsen nog wel verder zullen dalen, maar mochten we een ressecie op een wonderbaarlijke manier weten te wenden heb je goud in handen met de huidige correcties.

    Kopen en vooraf bepalen tot hoeveel je bereid bent te verliezen, winst/verlies verhoudingsgewijs is het een goede gok.

    Ik persoonlijk blijf er vanaf.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten