Sheldon Chan (TRP): ‘Leeglopen vastgoedbubbel China’

Geplaatst door | Nog geen reacties Vastgoed, Research

Evergrande is de op één na grootste vastgoedontwikkelaar in China gemeten naar omzet (111 miljard USD in 2020). Het bedrijf heeft een marktaandeel van 5% in de sector die, samen met de toeleveringsketen, meer dan een kwart van de economische activiteit in China uitmaakt. Evergrande heeft een agressieve, met schulden gefinancierde groei doorgemaakt in de afgelopen jaren, omdat de sector snel groeide en verstedelijking een speerpunt bleef in de vijfjarenplannen van Beijing. In juni 2021 had Evergrande een totale schuld van meer dan 300 miljard USD, bijna het drievoudige van wat het eind 2015 had.

41554d29d16ab162b1c8afb9eef9f5cb886986e9

De afgelopen maanden is de financiële situatie van het bedrijf verslechterd. Om een wanordelijk faillissement te voorkomen en de gevolgen te beperken, hebben de Chinese toezichthouders besloten alle rechtszaken tegen het bedrijf te centraliseren bij de rechtbank van Guangzhou.

Gevolgen van het overheidsbeleid voor de vastgoedsector

Sheldon Chan, Portfolio Manager, Asia Credit Bond Strategy, bij T. Rowe Price denkt niet dat het in gebreke blijven van Evergrande systeemrisico’s op de Chinese obligatiemarkten zal veroorzaken. Hij verwacht dat China de schuldenbubbel gecontroleerd zal laten leeglopen en dat de huidige turbulentie de financiële stabiliteit in China niet op de proef zal stellen.

Hoewel Evergrande een van de grotere projectontwikkelaars is, vertegenwoordigt het slechts een klein deel van de totale omzet in een gefragmenteerde Chinese vastgoedsector. Hij verwacht daarom dat de gevolgen voor het banksysteem beheersbaar zullen zijn en dat de overheid zich zal richten op de sociale gevolgen van niet-afgebouwde woningen, en daarna op de leveranciers in de vastgoedketen die blootgesteld zijn aan de schulden van Evergrande.

Beleidsmakers zullen zich tevens bewust zijn van de mogelijke sociale en economische gevolgen. Volgens Chan is het ook ook goed om te onthouden dat uitvoering van overheidsbeleid in de vastgoedsector historisch gezien in cycli verloopt, te beginnen met maatregelen die in eerste instantie tot negatieve marktreacties en een aantasting van het vertrouwen leiden, gevolgd door inspanningen om het sentiment te stabiliseren.

Overheidsmaatregelen sorteren effect

Marktindicatoren zoals de gemiddelde verkoopprijs, de verkoop van grond en de bouw van nieuwe woningen zijn onlangs allemaal naar beneden bijgesteld, wat wijst op een zekere mate van succes van het overheidsingrijpen in de vastgoedsector. Het Chinese bureau voor de statistiek merkte op dat de overheidsmaatregelen de onredelijke vraag hebben ingedamd, maar waarschuwde tegelijkertijd dat de mogelijke besmettingseffecten nauwlettend in de gaten moeten worden gehouden. Uit de gesprekken die T. Rowe Price met managementteams van de grotere ontwikkelaars en met consultants uit de vastgoedsector heeft gevoerd, blijkt dat algemeen wordt aangenomen dat het hoogtepunt van het aangescherpte beleid achter de rug is.

Maar verwacht nog geen versoepeling onder het Drie Rode Lijnen-beleid

Desondanks verwacht T. Rowe Price geen wezenlijke versoepeling van het vastgoedbeleid op de korte termijn. Als onderdeel van de Chinese strategie om de risico’s in het gehele financiële stelsel structureel te verminderen, moet het vorig jaar door de overheid geïntroduceerde Drie Rode Lijnen-beleid voor de vastgoedsector, dat de schuldberg in de sector dient terug te brengen en de vastgoedprijzen te beteugelen, gezien worden als een meerjarig initiatief waarvan de vruchten in 2023 en 2024 zullen worden geplukt.

Onder het Drie Rode Lijnen-beleid zal de trend van consolidatie en divergentie in de sector zich waarschijnlijk voortzetten. In 2016-2018 wonnen vooral grote ontwikkelaars marktaandeel. Het marktaandeel van de top 50-ontwikkelaars groeide van 36% in 2016 tot 51% in 2018 en bleef sindsdien stabiel. Aangezien de regelgevers vastbesloten zijn om hun beleidsdoelstellingen te bereiken, zouden ontwikkelaars met een sterker uitvoerend en financieel management marktaandeel moeten winnen, en ‘mindere’ spelers de markt moeten verlaten.

Ongeacht het algemene monetaire beleid van China, zal de financiering die beschikbaar is voor de woningbouwsector nauwlettend worden gecontroleerd. Degenen die niet in staat zijn om aan het Drie Rode Lijnen-beleid te voldoen, zullen het meest te lijden hebben onder een krappe financieringsomgeving. Daarom zijn meer wanbetalingen mogelijk in de nabije toekomst.

Effect voor beleggingsaanpak

T. Rowe Price blijft constructief over de beleggingskansen op lange termijn binnen de Chinese high yield vastgoedsector. De uitvoering van beleid om de schuldpositie van projectontwikkelaars te beperken, zou uiteindelijk moeten leiden tot een gezondere bedrijfssector en duurzamere balansen.

Evergrande’s offshore dollar-obligaties vertegenwoordigen 5% van het Aziatische high yield-universum in dollars. Een periode van hoge wanbetalingspercentages voor high yield kan ertoe leiden dat zwakkere emittenten de toegang tot de USD-markt wordt ontzegd. Niet alle ontwikkelaars zullen deze periode van krappere financiering gemakkelijk doorkomen. T. Rowe Price sluit niet uit dat meer bedrijven onder druk komen te staan door verdere wanbetalingen. Dit kan de volatiliteit van de Chinese high yield-markt hoog houden en aantrekkelijke instapmomenten bieden om een positie in de vastgoedsector te verwerven.

T. Rowe Price verwacht echter niet dat fundamenteel gezonde emittenten te maken zullen krijgen met aanhoudende credit stress, en meent daarom dat de besmetting van de bredere Aziatische of werelwijde schuldmarkten beperkt zal blijven. De uiteenlopende aard van de sector betekent dat een fundamenteel gedreven, bottom-up beleggingsproces van cruciaal belang is bij het zoeken naar de beste ideeën om alfa voor portefeuilles te genereren.

Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!


Deel dit artikel

Geschreven door:

Eddy Schekman

Eddy Schekman woont en werkt vanuit China en houdt zich vooral bezig met duiding van het financiële nieuws voor ondernemende beleggers. Sinds 2008 publiceert hij voornamelijk voor het Cash platform.


De berichten op Cashcow kunt u ook lezen via de distributieplatforms LinkedIn, Twitter of Facebook. Vragen worden alleen beantwoord via deze website en niet via social media. Haatdragende of respectloze vragen/reacties zal ik niet in behandeling nemen.


Bekijk alle 16759 berichten van Eddy Schekman

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar het nieuws overzicht

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten