De bodem voor huizenprijzen ligt op een hoger niveau dan op voorhand gedacht. De betaalbaarheid van woningen zal zich verbeteren door loonstijgingen en lagere rente op de lange termijn. De ABN Amro heeft de prijsramingen naar boven bijgesteld: van -5% naar -3% in 2023 en -3% naar +2,5% in 2024.
Ondanks het slechte sentiment op de woningmarkt lijken de prijzen na een daling weer te stijgen. Per saldo liggen de prijzen nog altijd 4,3% lager dan de piek in juli 2022, maar de prijsindex is over de afgelopen 4 maanden licht gestegen. Verder zien we dat woningen met een lager energielabel een grotere prijsdaling doormaakten en dat zij nu ook minder hard stijgen dan hogere labels. Sinds de stijging van energieprijzen zijn consumenten bij de aanschaf van een woning meer gaan letten op de energielasten en dit komt tot uiting in hun woonwensen. Dit effect zal zich versterken als volgend jaar de energiezuinigheid van een woning wordt meegenomen in de leennormen. De grote uitdaging is om voldoende nieuwe energiezuinige woningen te realiseren én de bestaande woningvoorraad te verduurzamen.
De prijzen stijgen licht en de prijsindex lijkt te stabiliseren op een hoger niveau dan wij voorheen verwachtten. Ondanks het feit dat prijzen eerder zijn gedaald en nu licht opveren, blijft de betaalbaarheid van woningen matig. Door de rentestijgingen is de betaalbaarheid verslechterd. De prijscorrectie die volgde, zorgde voor een lichte verbetering van de betaalbaarheid. De daarbij komende loonstijgingen hebben de betaalbaarheid nog verder verbeterd.
Echter maken de prijsdaling en loonstijgingen samen slechts een deel van de verslechterde betaalbaarheid sinds de rentestijging goed. Vanwege de relatief gunstigere ontwikkeling over de afgelopen maanden en verwachting voor de toekomst, stellen wij onze prijsramingen naar boven bij van -5% naar -3% in 2023 en van -3% naar +2,5% in 2024.
Einde
Het einde van de correctie van de woningprijzen komt door factoren zoals een krappe arbeidsmarkt, een historisch groot woningtekort, haperende nieuwbouw en stabiliserende hypotheekrentes. Vakbonden en werknemers hebben een goede uitgangspositie om voor hogere lonen te onderhandelen door de opgelopen inflatie in combinatie met de krappe arbeidsmarkt. Dit zorgt ervoor dat gemiddeld gezien werknemers een sterke loongroei doormaken en er koopkrachtherstel plaatsvindt. Ondertussen groeit de behoefte aan woningen gestaag verder richting een historisch hoogtepunt, terwijl de aanwas van nieuwe woningen dit tempo niet kan bijbenen. Uit een enquête van de ECB blijkt dat dat woningkopers gewend raken aan een hogere rente en dat zij anticiperen op een stabiele rente in de toekomst. Het zal echter tijd vergen voordat de betaalbaarheid, de netto woonlasten gedeeld door het netto inkomen, van woningen naar het langetermijngemiddelde beweegt. Tot dan zullen de transacties voor bestaande en met name nieuwbouwwoningen op een lager niveau blijven.
Doordat de aanwas van nieuwbouw hapert staan de woningtransacties onder druk. De bouw van nieuwe woningen wordt verhinderd door grote politieke onzekerheid na de val van het kabinet. De beleidsonzekerheid over vraagstukken zoals de voorgestelde huurmarktregulering van demissionair minister Hugo de Jonge, speelt nu en in aanloop naar de verkiezingen in november een grote rol. Ook zijn de opgelopen kosten voor arbeid en materiaal, de hogere rente en gestegen prijzen van bouwgrond van grote invloed. Er worden minder vergunningen uitgegeven en sommige projecten zijn economisch gezien niet meer haalbaar waardoor de stekker eruit wordt getrokken. Door een gebrek aan nieuwe woningen droogt de doorstoom op de woningmarkt op wat het aantal transacties drukt. Onze ramingen voor de transacties blijven gelijk op -5% in 2023 en -2,5% in 2024.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!