Beleggen in huurwoningcomplexen was in de jaren negentig en tot diep in de jaren 2000 een hype. Voor mooie complexen in de vrije sector werden topprijzen betaald die de waarde bij vrije verkoop, dus leeg, benaderde! Dat is na de kredietcrisis getemperd.
Tijdens de crisis verliep de verhuur in de duurdere vrije sector stroever: huren daalden daar gemiddeld ook met ruim 8%! En de waarde daalde zelfs nog sterker, gemiddeld met meer dan 15%. Volgens de grootste Nederlandse makelaar in commercieel vastgoed, DTZ, is dat proces nu gekeerd. De prijzen van woningcomplexen lopen weer op, tegen de trend op de markt voor koopwoningen in, ondanks dat het zogeheten uitponden nog steeds moeizaam verloopt. Opvallend is trouwens dat DTZ vooral kansen ziet in de periferie van ons land, zelfs in de krimpgebieden! Beleggen in huurwoningen is trouwens bijna helemaal het terrein voor particuliere beleggers geworden.
In Nederland kennen we de unieke situatie dat lege woningen meer waard zijn dan verhuurde. Dat heeft te maken met de huurwetgeving, die ten dele ook doorwerkt op de vrije sector. Een leeg kantoor is daarentegen heel veel minder waard dan een verhuurd kantoor!
Dat heeft geleid tot allerlei marktverstoringen die voor lief worden genomen, nog steeds, want ook het nieuwe kabinet maakt niet echt werk van gelijkschakeling van de markt voor huur- en koopwoningen. Dat maakt het bijzonder ingewikkeld om in woningen te beleggen, terwijl dit inderdaad vaker gezocht wordt – naast winkels – door beleggers, in plaats van kantoren en bedrijfsruimten. Immers, wonen is een primaire levensbehoefte!
Uitponden moeilijk
Bijzonder is eveneens dat het rendement van woningbeleggingen in Nederland dan ook vooral moest komen van het verkopen van lege woningen. Maar doordat dit moeilijker is geworden door de aarzelende koopmarkt levert ook dat een probleem op. Bovendien zijn door de huurdalingen in de middeldure en dure sector de rendementen uit verhuur gedaald.
Daar moeten trouwens wel enkele kanttekeningen bij worden geplaatst:
– het betreft hier verhuur in de middeldure tot dure sector; in de sociale sector zijn de aanvangsrendementen slechts 1 tot 3%;
– doordat het moeilijker is geworden het rendement op te krikken door uitponden (verkoop van woningen die leeg komen te staan) is ook de financiering moeilijk; de hypotheekrente zal nauwelijks afwijken van de aanvangsrendementen, zodat eerder een negatieve dan een positieve hefboomwerking ontstaat en een hoog bedrag aan eigen geld nodig is bij aankoop van woningcomplexen;
– de rendementsdaling t.o.v. het tweede kwartaal van 2009 is vooral een gevolg van de prijsstijging van woningcomplexen (wat dus nog niet doorwerkt in een prijsstijging, ook die van koopwoningen!).
Al met al verwacht DTZ toch dat particuliere beleggers in 2010 in totaal voor 850 miljoen euro aan woningcomplexen zullen kopen. Minder dan in 2009. Maar dat was toe te schrijven aan onder meer Progress, het pensioenfonds van Unilever, dat zijn woningportefeuille afstootte en andere institutionele beleggers die hun woningportefeuille verversten (oudere woningen vervangen door nieuwbouw). In 2010 komt uit die hoek al veel minder aanbod en de verwachting is dat dit in 2011 nog minder zal zijn.
Meer aanbod corporaties
Het valt te verwachten dat woningcorporaties wél in toenemende mate op de markt komen met woningcomplexen, want ook daar is het uitponden veel moeilijker geworden en de corporaties hebben veel geld nodig om aan nieuwe verplichtingen te voldoen. Ook worden corporaties door nieuwe Europese regelgeving beperkt in hun verhuurmogelijkheden, zodat de sector als geheel waarschijnlijk zal krimpen.
Maar hun woningen mogen pas aan particuliere beleggers worden aangeboden als onderlinge verkoop niet lukt, en de minister moet daar ook, beperkte uitzonderingen daargelaten, toestemming voor geven!
Ook woningbeleggers moeten trouwens gaan meebetalen aan de woontoeslag als ze complexen bezitten met minstens 10 woningen. En dat wordt evenredig omgeslagen, ongeacht de samenstelling van hun huurdersbestand. Dat is dus een extra last bovenop de reguliere kosten zoals onderhoud, zakelijke lasten en rente.
Dat woningen niettemin een gewilde belegging blijven heeft vooral te maken met het grotendeels wegvallen van de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt en de grotere zekerheid van doorlopende verhuur. Bovendien zorgt de koppeling van huren aan de inflatie ervoor dat op lange termijn de belegging waarschijnlijk waardevast is. Beleggers speculeren waarschijnlijk dan ook op een hoge inflatie in de toekomst, als de enorme geldinjecties van overheden en centrale banken, die nu nog grotendeels vast blijft zitten bij de banken, uiteindelijk toch doorsijpelen naar de gewone economie via soepeler kredietverlening aan het bedrijfsleven en de consumenten.
Periferie aantrekkelijk
In 2009 en de eerste helft van 2010 lag het zwaartepunt van de investeringen door beleggers in woningcomplexen in Noord- en Zuid-Holland , samen goed voor bijna 60% van het totaal. Opvallend was dat Gelderland (vooral dankzij Arnhem, Nijmegen en Apeldoorn) als derde volgde met circa 20% Maar Utrecht kwam bijvoorbeeld met 2% nauwelijks in beeld, vooral door gebrek aan woningbeleggingen. Ook de perifere provincies kwamen nauwelijks aan bod, volgens DTZ vooral door de vrees voor bevolkingskrimp en dalende woningprijzen.
Toch ziet DTZ juist dáár kansen. Want al krimpt de bevolking, het aantal huishoudens neemt in een aantal van die perifere gebieden toe door verdere gezinsverdunning. Nu is het aantal huishoudens in Nederland 7,2 miljoen, in 2030 zal dat naar verwachting 8,2 miljoen zijn. Die toename zal zich concentreren op Midden-Nederland (Flevoland, Utrecht, het westen van Gelderland, het Groene Hart en rond Amsterdam), maar daarnaast ook op de perifere regio’s.
In de Randstad en Flevoland is de voorraad duurdere huurwoningen het grootst. Daarbuiten is het aanbod duurdere huurwoningen veel kleiner en dat kan zelfs leiden tot een mismatch tussen vraag en aanbod. Met als gevolg dat daar een opwaartse druk op de huurprijsniveaus ontstaat, plus een relatief sterke opwaartse druk op de waarde van beleggingscomplexen. Nu goedkoop investeren dus tegen een gunstig aanvangsrendement en relatief veel kans op stijgende rendementen en waardestijging!
Door: Wim van der Kleijn
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!