Aan de prijsdalingen in de woningmarkt lijkt een einde te zijn gekomen. ING Research verwacht – in haar basisscenario – dat we gedurende volgend jaar weer stijgende woningprijzen zullen zien. Uiteindelijk zullen de prijzen eind 2024 mogelijk zo’n kleine 4% boven het huidige niveau liggen. De belangrijkste reden van het herstel is de sterke inkomensontwikkeling. De gemiddelde loonstijging in 2023 is groter dan verwacht en ook volgend jaar zal de loonstijging nog flink zijn.
De prijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen maanden gestabiliseerd. De prijsverandering was vergeleken met een maand eerder -0,1% in juli en +0,1% in juni (seizoensgecorrigeerd), zo blijkt uit de meest recente cijfers van het CBS. Deze stabilisering volgt op een jaar aan prijsdalingen. Gecorrigeerd voor seizoenseffecten, liggen de prijzen in juli 5,6% lager dan in de piek midden 2022.
Stabilisering komt eerder dan verwacht
Het mogelijke einde van de prijsdalingen komt eerder dan we in ons vorige basisscenario veronderstelde. Vergeleken met dat scenario zijn er twee belangrijke dingen anders dan eerder verondersteld:
- De lonen stijgen nu harder dan verwacht
- Het aantal huishoudens is iets harder toegenomen dan voorzien
Snel stijgende lonen zorgen voor verbetering betaalbaarheid en hogere leencapaciteit
Dat de huizenprijzen nu stabiliseren, komt voor een belangrijk deel door de gunstigere inkomensontwikkeling gedurende dit jaar. De loonstijging is flink. Inmiddels ligt de cao- loonstijging al op 5,7% ten opzichte van een jaar eerder. Hogere lonen hebben direct impact op zowel de betaalbaarheid van een woning als op de leencapaciteit.
De grotere loonstijging dan verwacht, heeft ervoor gezorgd dat de betaalbaarheid sterker is verbeterd. Een verbetering van de betaalbaarheid betekent in principe dat woningkopers bereid zullen zijn iets meer voor een huis te bieden dan eerst. Tegelijkertijd werkt het brutoloon door bij het bepalen van de maximale hoogte van de hypotheek. Extra hoge lonen betekent ook dat de maximale leencapaciteit iets hoger is dan eerder aangenomen.
De hypotheekrentes zijn volgens verwachting relatief stabiel gebleven sinds begin dit jaar en hebben de verwachte betaalbaarheid en leencapaciteit nauwelijks beïnvloed. Het gemiddelde van de aangeboden tarieven (bij een annuïtaire hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar met een loan-to-value van 100%) schommelde dit jaar zo tussen de 4,5% en 4,8%.
Tegelijkertijd zien we dat de economische ontwikkeling het eerste gedeelte van dit jaar iets minder gunstig is geweest dan verwacht, en de inflatie mogelijk iets hardnekkiger is gebleken. Dit zal mogelijk een licht negatief effect op de portemonnee van de (potentiële) huizenkoper hebben gehad.
Al met al hebben kopers nu wat meer ruimte om te bieden bij de aankoop van hun gewenste huis. Dit is een belangrijke drijvende kracht, die ervoor zorgt dat de vraag naar woningen weer aantrekt en de huizenprijsdaling nu mogelijk al ten einde is gekomen.
Meer vraag naar woningen door toename aantal huishoudens
Daarnaast is de vraag naar woningen wat sterker gegroeid dan verwacht. De bevolkingsomvang is namelijk iets sneller toegenomen dan verwacht en de gemiddelde huishoudensgrootte daalt juist iets sneller dan verwacht, blijkt uit onderzoek van het ABF. Hierdoor is het aantal huishoudens dat een woning zoekt groter dan verwacht. Dit heeft de vraag naar woningen ondersteund en levert daarbij extra opwaartse prijsdruk op.
Mogelijk weer stijgende prijzen in 2024
Vooruitkijkend verwacht ING Research dat de lonen verder blijven stijgen en zo steeds meer tegenwicht bieden aan het negatieve effect van de eerder gestegen hypotheekrentes.
Naar verwachting zullen de kapitaalmarktrentes volgend jaar iets gaan dalen. De combinatie van hogere lonen en lagere rentes zorgt er naar verwachting voor dat de betaalbaarheid van een koopwoning volgend jaar verbetert ten opzichte van de situatie nu. Ook zal deze combinatie de leencapaciteit van woningkopers verhogen.
Tegelijkertijd verwachten we dat de val van het kabinet er mogelijk voor zorgt dat een deel van de particuliere beleggers een wat meer afwachtende houding zal aannemen. De onzekerheid over eerder aangekondigd woningmarktbeleid (bijvoorbeeld de middenhuurregeling) is toegenomen en dat zorgt ervoor dat beleggers die overwegen te verkopen, wat langer de tijd nemen om hun bezit van de hand te doen. Dit kan resulteren in een iets kleiner woningaanbod en een extra opwaartse kracht onder de woningprijs zijn.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!