Auteur: Patrick Moonen, Senior Strategist Multi-Asset ING Investment Management
Het jaar 2013 was voor beleggers in Amerikaans vastgoed een wilde, maar weinig fortuinlijke rit. Het uiteindelijke beleggingsresultaat is in vergelijking met andere risicodragende activa zoals aandelen en (hoogrentende) bedrijfsobligaties aan de magere kant. De FTSE EPRA Index voor Amerika stond eind november op een winst van nauwelijks 2,2%.
Ook ten opzichte van vastgoedbeleggingen in andere regio’s bleef Amerikaans vastgoed achter. Het is tijd voor een kijkje achter de schermen van de residentiële vastgoedmarkt in de Verenigde Staten. 2013 was nochtans uitstekend van start gegaan. Medio mei stond er een koerswinst van meer dan 20% op de borden en niets wees op een nakende ommekeer. Dit was evenwel buiten Ben Bernanke gerekend.
Een zinspeling van de Fed-voorzitter eind mei op het eventuele terugschroeven van het opkoopprogramma van overheidsobligaties zette de kentering op de markt in. Meteen werd de achilleshiel van vastgoedbeleggingen blootgelegd: de rente-evolutie. Op nauwelijks enkele weken tijd steeg de dertigjarige hypotheekrente van 3,7% naar 4,6%. Een rentestijging raakt de vastgoedmarkt via twee kanalen.
Twee kanalen
Een eerste kanaal loopt via de financiële markten. Veel beleggers zien vastgoed als een alternatieve bron van stabiele inkomsten die daarenboven een zekere bescherming tegen inflatie biedt. Zeker in een omgeving waarin de rente op liquiditeiten en veilige obligaties op historisch lage niveaus waren terechtgekomen, is vastgoed een mogelijk alternatief.
Deze zoektocht naar rendement uitte zich in belangrijke beleggingsstromen richting vastgoed. De plotse stijging van de obligatierente deed deze motor sputteren en leidde tot een forse correctie waar de Amerikaanse vastgoedsector zich in tegenstelling tot de Europese nog niet van hersteld heeft.
Een tweede kanaal loopt via de impact op de vraag- en aanboddynamiek van de vastgoedmarkt. De stijging van de hypotheekrente in combinatie met een stijging van de gemiddelde huizenprijzen betekende een streep door de huizendroom van flink wat Amerikanen. Naar schatting zou door de hogere gemiddelde huisprijs (+4,5%) en de hogere hypotheekrente (+85 basispunten) de maandelijkse betaling zowat 25% de hoogte ingeduwd zijn tussen april en september.
De betaalbaarheidsindex heeft dan ook een flinke knauw gekregen. Vooral de eerste kopers, die vaak jonger zijn met een lagere kredietrating en soms hoge studieschulden mee tornen, zijn een kwetsbare groep.
Verrassingseffect
Het lijkt ons evenwel voorbarig om Amerikaans vastgoed af te schrijven als belegging. De Amerikaanse centrale bank zal weliswaar starten met het terugschroeven van het inkoopprogramma, maar we denken niet dat de impact even sterk zal zijn als in de voorbije maanden. Een belangrijke reden hiervoor schuilt in de afwezigheid van het verrassingseffect.
Werden in mei vriend en vijand op het verkeerde been gezet, nu lijkt zowat iedereen uit te gaan van deze zogenaamde ’tapering’. Ook het vertrekpunt is verschillend. De hypotheekrente staat nog steeds een stuk boven de niveaus van half mei. Daarenboven is er sprake van enige versoepeling van de kredietvoorwaarden door de hypotheekverstrekkers.
Tot slot lijkt de markt het onderscheid tussen enerzijds tapering en anderzijds het daadwerkelijk verhogen van de rente beter in te schatten. Dit laatste wordt pas in 2016 verwacht en maakt onderdeel uit van het zogenaamde strategische plan van de centrale bankiers. Hierbij wordt de rente laag gehouden, zelfs indien de economie weer aantrekt. Voor de vastgoedmarkt is dit ongetwijfeld bijzonder positief nieuws.
Inderdaad, de belangrijkste barometer voor evoluties op de vastgoedmarkt is ongetwijfeld de staat van de Amerikaanse economie. We verwachten dat in 2014 de economische groei versnelt tot 2,9%, mede geholpen door minder tegenwind vanuit de kant van de overheidsbesparingen. Dit zal ook een positieve invloed uitoefenen op de evolutie van de werkgelegenheid. Met andere woorden, het besteedbaar inkomen zal toenemen.
Stimulans
Betere economische vooruitzichten vormen trouwens een belangrijke stimulans in de vorming van nieuwe huishoudens. Door de crisis was de creatie van nieuwe huishoudens fors teruggevallen tot ongeveer 750.000 per jaar. Op basis van projecties zou dit cijfer de komende jaren oplopen naar 1 tot 1,5 miljoen nieuwe gezinnen per jaar.
Er bestaat met andere woorden een belangrijke latente vraag naar nieuwe woningen op voorwaarde dat de economische groei normaliseert waarbij de arbeidsmarkt cruciaal is. Jongvolwassenen kiezen ervoor om het ouderlijk nest te verlaten indien ze een vaste baan hebben. Natuurlijk speelt ook de immigratietrend hier een belangrijke rol. Door de recessie was deze fors teruggevallen, maar het ligt in de lijn der verwachtingen dat deze de komende jaren opnieuw aantrekt.
Let wel, het gaat hier niet uitsluitend om nieuwe kopers maar ook om nieuwe huurders. Dit is reeds zichtbaar in de daling van de leegstand van zowel huur- als koopwoningen. Vooral de dalende trend in de huurwoningen is opvallend. Dit is een gevolg van de financiële crisis die mensen uit de koopmarkt richting de huurmarkt hebben geduwd. Het aantal bezitters van een eigen woning daalt trouwens opnieuw, zeker onder de groep jonger dan 35 jaar.
Een direct gevolg is wel dat de huurprijzen sterker stijgen dan de koopprijzen. Dit kan een belangrijke katalysator worden voor de koopmarkt aangezien kopen relatief aantrekkelijker wordt dan huren. Institutionele beleggers zijn ondertussen reeds op de kar gesprongen en investeren meer in koopwoningen om deze dan te verhuren. Naar schatting zouden deze de voorbije twee jaar 90.000 woningen gekocht hebben voor een bedrag van 15 miljard dollar. Een derde positieve trend is de daling van de overtollige huizenvoorraad. Deze wordt momenteel geschat op 2,3 miljoen eenheden.
Stijgingsritme
Hier komt een schaduwvoorraad (dit is rekening houdend met gedwongen verkopen) van 2,8 miljoen eenheden bovenop. Rekening houdend met een verkooptrend van ongeveer 5,5 miljoen woningen per jaar, zou dit betekenen dat de huidige voorraad in ongeveer twaalf maanden zou worden weggewerkt. Dat is een halvering sinds de piek in 2010. Vanaf dit punt zouden we dan kunnen spreken van een normalisering van de marktcondities.
Deze betere marktdynamiek vertaalt zich in een gestage stijging van de huizenprijzen. Het ligt wel in de lijn der verwachtingen dat het stijgingsritme zal afnemen. Naar verwachting zou de prijsstijging in 2014 vertragen tot 5% als gevolg van de normalisering van de marktdynamiek.
De evolutie van het consumentenvertrouwen en de kredietvoorwaarden zullen twee sleutelelementen blijven. Als besluit kunnen we stellen dat er dus nog rek zit in de Amerikaanse vastgoedmarkt. De negatieve impact van een hogere rente blijft beperkt terwijl de onderliggende marktdynamiek verder verbetert. De belegger kan hier op inspelen via een van de 79 beursgenoteerde vastgoedcertificaten (REIT’s) die deel uitmaken van de S&P 1500.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!