De wereld verandert in een tempo dat niet meer gezien is sinds de industriële revolutie. Dit heeft grote implicaties voor waar we wonen en hoe we gebouwen gebruiken. De opkomst van wereldwijde technologische giganten zal in toenemende mate van invloed zijn op beleggen in onroerend goed, schrijft Hugo Machin, vastgoedspecialist bij Schroders in Outlook 2018: Global cities.
Waar in de 19e eeuw grote industriële bedrijven hun fabrieken buiten de stad plaatsten, zien we tegenwoordig dat grote technologiebedrijven in de stad gevestigd willen zijn. Hierdoor neemt de vraag naar bepaalde locaties toe of juist af. Machin noemt dit re-centralisatie. Deze technologiebedrijven zijn grote werkgevers, die behoefte hebben aan veel goed opgeleide werknemers, die ze in de steden kunnen vinden en met openbaar vervoer naar hun werkplek kunnen vervoeren. Deze vraag van technologiebedrijven heeft impact op welke steden het goed doen en welke niet. Slechts een paar steden zullen in staat zijn om de grootste werkgevers van deze tijd te huisvesten, een ‘winner takes all’ scenario.
Technologische revolutie verandert ons leven
Technologiebedrijven bieden niet alleen veel werkgelegenheid die de economische gezondheid van een stad beïnvloedt, maar hun technologieproducten en -diensten hebben ook impact op de vraag naar onroerend goed in de steden. De opkomst van e-commerce raakt de fysieke winkelstraten. Op dit moment vindt 16% van alle detailhandeltransacties in de VS online plaats en nu al zien we dat warenhuizen failliet gaan en talloze andere fysiek aanwezige bedrijven door de kracht van Amazon bezwijken. En de data wijzen erop dat dit nog maar het begin is.
Het gebruik en de acceptatie van nieuwe technologie hervormt de vraag naar onroerend goed en komt voor waar massaconsumptie plaatsvindt, namelijk in de steden. Als concrete voorbeelden wijst Machin op de vraag naar magazijnruimte, datacenters en flexibele kantoorruimtes. De vraag naar magazijnen is gestegen naarmate pakketten online worden besteld; de vraag naar datacenters is gestegen naarmate meer gegevens worden overgedragen en opgeslagen; de vraag naar flexibele kantooraanbieders is toegenomen om tegemoet te komen aan verschillende werkpatronen. De keerzijde hiervan is een daling van de vraag naar fysieke winkels en een daling van de vraag naar gedecentraliseerde kantoorruimte. Kortom, voor beleggers is het belangrijk in het juiste soort vastgoed te beleggen om te voorkomen dat de door technologie op gang gebrachte veranderingen hen buitenspel plaatst. De grenzen worden opnieuw getrokken, ontwrichting vindt nu plaats en vastgoed is daar niet immuun voor.
Re-centraal, niet decentraal
Eén van de paradoxen is dat de mogelijkheid om op afstand te werken niet leidt tot decentralisatie van arbeid. Integendeel, de opkomst van flexibele kantoorruimtes laat zien dat het samenbrengen van kennis en netwerken van groot belang is om netwerken op te bouwen. Het verschil is alleen dat de werkplek zich niet elke dag op dezelfde locatie bevindt. De omslag gaat van thuiswerken naar op afstand werken en technologie maakt het mogelijk dit bijna overal te doen.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!