Drie jaar geleden namen de Chinese autoriteiten de eerste maatregelen om speculatie op de vastgoedmarkt in te dammen. 2024 is het jaar van de Houten Draak in China. Draken worden meestal geassocieerd met leiderschap, het bereiken van doelen en worden gezien als een symbool van geluk. Hopelijk brengt het jaar van de Houten Draak in 2024 wat geluk voor de Chinese vastgoedsector. De Visie van Andranik Safaryan, Portfolio Manager bij MainFirst.
De woningbouwactiviteit is de afgelopen 20 jaar sterk gestegen in China, vanwege de verstedelijking, het stijgende besteedbare inkomen en speculatie. Dankzij dat laatste werd het kopen van meerdere huizen een populaire investering van Chinese huishoudens, omdat de resultaten uit het verleden volgens hen een garantie waren voor toekomstige groei.
Maar terwijl Chinese ontwikkelaars nieuwe verkooprecords vestigden, werden de autoriteiten in Beijing ongerust en introduceerden ze, gedreven door de filosofie dat “huizen bedoeld zijn om in te wonen en niet om mee te speculeren”, in augustus 2020 een reeks beleidsmaatregelen om de speculatie op de vastgoedmarkt en de schuldenlast van bouwers in te perken. Deze regelgeving bezorgde veel bedrijven hoofdbrekens die al snel omsloegen in een liquiditeitscrisis. De invoering van strenge beperkingen in verband met pandemieën verergerde deze crisis en tastte tegelijkertijd het vertrouwen van de gezinnen aan. De opheffing van deze beperkingen in 2022 was niet voldoende om de hierboven beschreven problemen te verhelpen. Sommige kleinere steden (d.w.z. minder ontwikkelde steden) probeerden de vraag te stimuleren door de beperkingen op de aankoop van een woning te versoepelen en de betaalbaarheid van woningen te verbeteren. Een ongecoördineerde reactie, een gedeprimeerd sentiment en de verdamping van de vraag van investeerders (als gevolg van Beijings harde optreden tegen speculatie) resulteerden echter in een zwakke vraag. Uiteindelijk besloot de regering in Peking pas in augustus 2023 voor het eerst om haar nationale steun echt op te voeren. De belangrijkste maatregelen waren onder andere een verlaging van de drempel voor de voorschotratio’s tot 20% voor eerste huizen en 30% voor tweede huizen, een verlaging van de bestaande hypotheekrente voor eerste huizen en de hypotheekrente voor tweede huizen en de mogelijkheid voor lokale overheden om de definitie van kopers van eerste huizen te verruimen. Hoewel dit landelijke maatregelen zijn, behouden de steden een grote mate van vrijheid om ze toe te passen.
Na de maatregelen van augustus stegen de verkoopcijfers van de top 100 ontwikkelaars in september met 17,9% op maandbasis (-29,2% op jaarbasis). Hoewel deze cijfers niet indrukwekkend zijn en positieve seizoensinvloeden ook een rol speelden in de maandelijkse opleving, is het nog te vroeg om naar de huizenverkoop te kijken, aangezien het enige tijd duurt voordat het beleid voelbaar wordt. Volgens de feedback van sommige makelaars in Beijing en Shanghai koelde de interesse van kopers tegen het einde van september af na een opleving in de eerste week ten gevolge van de nieuwe maatregelen.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!
Één reactie op “Vastgoed in China: zal de houten draak geluk brengen?”
Er zit een addertje onder het gras, namelijk de demografische samenstelling van China.
De bevolking krimpt en vergrijst sterk. Er is en blijft een enorm overschot aan woningen in China.
Daar komt bij dat de jeugd het moeilijker gaat krijgen, de maak industrie is op zijn retour en verhuisd naar de omliggende Aziatische landen (Thailand, Vietnam, Maleisië, Indonesië, Bangladesh).
China is te duur geworden (lonen zijn snel gestegen). Men heeft nagelaten de grenzen te openen voor goedkopere buitenlandse (Aziatische) arbeiders en het huidige politieke klimaat zal die verhuizingen ook versnellen.
China wilde niet dezelfde fout als Europa maken (met massa immigratie de arbeid goedkoop houden), maar schiet zichzelf daarmee in de voet.
Ik voorspel dat de economische groei de komende jaren gaat tegenvallen. Mogelijk dat de overheid met meer maatregelen komt, zoals fiscaal voordeel bij een eigen woning en het verder optrekken van de pensioenleeftijd, maar dat is slechts een doekje voor het bloeden.