Zelfstandige winkeliers vulden begin 2017 bijna 379.000 vierkante meter minder winkelvloeroppervlak in dan vijf jaar ervoor, terwijl ketens per saldo terrein wonnen. Hoewel zij de laatste jaren iets terugwonnen, staan zelfstandigen door de grote concurrentie voor uitdagingen.
Schaalgrootte is immers een pré in dit klimaat. In onze visie blijven ook zelfstandige winkeliers echter een onmisbare schakel in winkelgebieden. Het is dan ook belangrijk voor winkelgebieden om de balans tussen zelfstandige winkeliers en ketens te bewaken.
Daling van passanten in winkelgebieden
De huidige economische situatie is gunstig voor de detailhandel. Wij verwachten dat de particuliere consumptie in 2017 (+2,1%) en 2018 (+1,6%) groeit. Dit heeft te maken met het consumentenvertrouwen, dat rond het hoogste punt sinds begin 2001 staat.
Tegelijkertijd bestaan er structurele uitdagingen voor de sector. Sinds 2006 het aantal passanten in de winkelgebieden met ongeveer 23% (zie Figuur 1). Ook over de afgelopen drie jaar daalde het bezoek in bijna acht op de tien winkelgebieden (Locatus), ondanks de herstelbeweging in de economie.
De consument is blijkbaar kritischer geworden voor een winkelbezoek. Ook in de centra Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven lag het aantal passanten op een gemiddelde zaterdag in 2016 lager dan enkele jaren eerder. Voor vele andere winkelgebieden geldt hetzelfde.
Wie er als winkelgebied desondanks in slaagt om het bezoek vast te houden, is dankzij de toename van bestedingen mogelijk spekkoper. Maar hoe slaagt een winkelgebied daarin?
Attractiviteit winkelgebied van belang
Er is sprake van overcapaciteit in de markt. Bij provinciale overheden ligt de taak om te regisseren in welke regio’s vloercapaciteit uit de retailmarkt gehaald kan worden. Dit kan bijvoorbeeld door leegstaande panden om te vormen tot woningen of door zelfs te slopen: bijvoorbeeld vanwege een torenhoge leegstand en een krimpend verzorgingsgebied.
Op lokaal niveau ligt bij gemeenten, pandeigenaren en winkeliers de taak om de levensvatbaarheid van hun winkelgebied te bewaken. Winkelgebieden strijden met elkaar om de tijd en aandacht van de consument. Het is belangrijk dat winkelgebieden steeds meer de transitie maken richting een locatie waar de consument graag verblijft. Afspraken over toegankelijk parkeerbeleid, gastvrijheid in de winkels en de organisatie van evenementen dragen bij aan de attractiviteit. Hetzelfde geldt voor de combinatie van Retail en Leisure.
De diversiteit tussen ketens en zelfstandige retailers is in onze visie echter ook belangrijk voor de attractiviteit van een winkelgebied. Het aanbod van ketens met onderscheidend vermogen is essentieel, maar zelfstandige retailers kunnen een winkelgebied onderscheiden van andere plekken om te winkelen. Uit eerder onderzoek van GfK werd het belang van zowel ketens als zelfstandigen onderkend. Volgens Q&A hechten ouderen primair veel waarde aan de aanwezigheid van zelfstandigen binnen een winkelgebied.
Door concurrentie biedt schaalgrootte voordelen
Diverse factoren zetten de positie van zelfstandige winkeliers mogelijk onder druk. Door de grote concurrentie zijn de marges beperkt. Daarnaast zijn investeringen in omnichannel belangrijk, mede door het veranderde consumentengedrag. ‘Schaal’ is daarom een pré in de sector.
Over langere periode daalde het aantal zelfstandige winkeliers per saldo. Er waren aan het begin van het huidige jaar ongeveer 10.500 minder zelfstandige winkeliers dan begin 2004, terwijl het aantal filialen van ketens in diezelfde tijdspanne met 1900 steeg (exclusief leisure). In die periode daalde het aantal vierkante meters van zelfstandigen met bijna 825.000. Daarentegen steeg het aantal vierkante meters die ketenfilialen innamen met ruim 3,6 miljoen (exclusief automotive, diensten en leisure).
Het grootste deel van het aantal ingevulde winkelpanden wordt desondanks ingenomen door zelfstandige winkeliers. In de laatste vijf jaar nam het percentage zelfstandigen in de winkelstraat per saldo toe; het aantal filialen van ketens daalde sneller dan het aantal zelfstandigen, die minder gevoel zijn voor imago-issues (Locatus). Zijn daarmee de zorgen voor zelfstandigen voorbij? Nee.
Zo daalde het percentage zelfstandigen in de mode en onder speciaalzaken in voeding juist.
Minder vloeroppervlak voor zelfstandige winkeliers
Bovendien is het beeld ook in de laatste vijf jaar anders wanneer je kijkt naar het vloeroppervlak. Begin 2012 werd 40,9% van het (ingevulde) vloeroppervlak ingenomen door zelfstandige winkeliers. Vijf jaar later is dit nog 39,8%. In die periode is het aantal door zelfstandigen ingenomen vloeroppervlak met bijna 379.000 vierkante meter gedaald. Filialen van namen aan het begin van 2017 juist ruim 200.000 vloeroppervlak in dan vijf jaar eerder, al verschilden de ontwikkelingen wel per type winkelgebied (Locatus).
Er ontstaat over de laatste jaren een verschillend beeld, afhankelijk of je kijkt naar aantallen winkels of naar vierkante meters. De reden voor dat verschil laat zich raden. Ketens zetten in op grotere vestigingen om een maximale vloerproductiviteit te creëren.
In diverse steden groeiden winkelketens in vloeroppervlak over de laatste dertien jaar. In de grote binnensteden (de top-17-winkelgebieden in Nederland) groeide het winkelvloeroppervlak van ketens over het totaal aan branches sinds begin 2004 met ruim 15%.
Het aantal vierkante meters dat ingenomen wordt door zelfstandige winkeliers kromp in dezelfde tijdsspanne juist: met 29% (Locatus, bewerking ABN AMRO). Het aandeel van zelfstandigen in vloeroppervlak daalde in die periode dan ook aanzienlijk. Bijvoorbeeld in de centra van Den Haag, Eindhoven en Maastricht was dit beeld over deze periode met duidelijke cijfers te zien. Maar de winkelketens wisten het meest terrein te winnen in het centrum Amsterdam. Het aandeel van zelfstandigen (vierkante meters) daalde van 60% naar 41% in dertien jaar. Het centrum van de hoofdstad is een van de negen grote binnensteden waarvan het aandeel zelfstandigen ook in de afgelopen vijf jaar daalde. Sindsdien begin 2012 daalde het winkelvloeroppervlak van zelfstandigen met ruim 10% in het centrum van Amsterdam, terwijl winkelketens 27% aan terrein wonnen.
Visie voor de lange termijn als winkelgebied
Voor winkeliers gaat daarbij het adagium ‘go big or go niche’ op: go big en profiteer van schaalvoordelen. of go niche en biedt een hoge mate van persoonlijke benadering, empathie, kennis en specialisatie. Natuurlijk kan dit laatste binnen reguliere branches, als het aan deze kenmerken voldoet. Voor zelfstandigen met specialisatie en voldoende onderscheidend vermogen, is nog steeds een goede boterham te verdienen. Vanuit het perspectief van winkelgebieden is het dalen van het aandeel van zelfstandigen zorgelijk, als dit over langere termijn het geval is. Zoals eerder gesteld is diversiteit – ook tussen ketens en zelfstandige retailers – in een winkelgebied in onze visie belangrijk voor de attractiviteit van een winkelgebied.
Juist die attractiviteit is van belang. Het immers geen vanzelfsprekendheid dat massa’s consumenten naar de winkel komen. Juist nu is het belangrijk voor gemeenten, overheden en vastgoedeigenaren binnen een winkelgebied om samen slagkracht te tonen en een concrete visie te blijven (door)ontwikkelen op de toekomst van het winkelgebied op de lange termijn.
De belangen op lange termijn kunnen botsen met individuele belangen op korte termijn. Immers: op korte termijn kan het gunstig voor een verhuurder zijn als een zelfstandige winkelier vertrekt en een keten met meer verdiencapaciteit het pand overneemt. Maar als dit een aanhoudende trend is in een winkelgebied, kan dit op lange termijn ten koste gaan van de attractiviteit van datzelfde winkelgebied.
Het is dus belangrijk om hier afspraken over te maken en slagkracht in te tonen, eventueel in combinatie met een milde vorm van extra regulering. De mate waarin een winkelgebied invloed heeft vooral af van de kracht van de samenwerking tussen gemeenten, vastgoedeigenaren en ondernemers. Een visie op de identiteit van het winkelgebied draagt bij aan de bestendigheid van een winkelgebied. Ook nu het economisch mee zit, moet de urgentie hiertoe aanwezig blijven.
Het bericht Zelfstandige winkelier onmisbare schakel in winkelgebieden verscheen eerst op Insights.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!