De Chinese vastgoedsector kwakkelt. Het herstel na de coronalockdowns is uitgebleven en vooral op de huizenmarkt zijn de klappen voelbaar. Maar hoe belangrijk is deze sector eigenlijk voor de Chinese economie? Vastgoed en bouw zijn belangrijk voor de financiële stabiliteit in China, zegt Mali Chivakul, econoom opkomende markten bij bank J. Safra Sarasin.
In de Chinese steden zijn veel mensen in het bezit van een eigen huis. Het percentage huizenbezitters in China onder stedelingen (64% van de totale bevolking) is gestegen tot 96%, zo stelt de centrale bank van China. Het beschikbare vloeroppervlak per hoofd van de bevolking ligt rond de 40 vierkante meter. Dit is op hetzelfde niveau als in Europese landen.
De meeste recente schattingen laten zien dat de totale binnenlandse vastgoedactiviteit 23% in China bijdroeg aan de totale vraag in 2021. Vastgoed en bouw is goed voor ongeveer 20% van de stedelijke werkgelegenheid. Deze sector wordt ook beschouwd als systeemrelevant: belangrijk voor de financiële stabiliteit. Vastgoedgerelateerde schulden zijn goed voor ongeveer 25% van de bankactiva en ongeveer de helft daarvan is gekoppeld aan lokale overheden.
Veel structurele verstoringen
De vraag naar huisvesting is veel groter geweest dan wat de fundamentele vraag (gedreven door gezinsvorming en upgradevraag) zou suggereren. Aan de andere kant wordt het aanbod van vastgoedontwikkeling gecontroleerd door elke lokale overheid. Lokale ambtenaren hebben de neiging om veel te bouwen omdat vastgoedactiviteiten en infrastructuurinvesteringen (die de vastgoedontwikkeling ondersteunen) hun groeidoelstellingen en inkomsten helpen bereiken.
Deze bouwwoede, samen met de gemakkelijkere toegang tot hypotheken, was het kenmerk van de laatste hausse (vóór 2022). Toen de betaalbaarheid verslechterde, wendden lokale overheden zich meestal tot administratieve maatregelen om de vraag en de prijzen onder controle te houden. Deze maatregelen worden ook gebruikt in tijden van laagconjunctuur. De bekendste maatregel is beperkingen op de aankoop van onroerend goed. Andere maatregelen zijn prijscontroles.
Het is moeilijk om de huizenprijzen op nationaal niveau te vergelijken, omdat de huizenprijzen van stad tot stad en van regio tot regio sterk verschillen. Bovendien zijn er in China veel administratieve maatregelen van kracht, waardoor het moeilijk is om de echte markt te meten.
Veel woningbezitters
Omdat er momenteel weinig prijsstijging wordt verwacht, is de speculatieve vraag al aanzienlijk gedaald. De fundamentele vraag zal worden aangedreven door de vorming van huishoudens, verstedelijking en upgradevraag. De eerste twee hebben de afgelopen jaren een aanzienlijke vertraging opgelopen als gevolg van de vergrijzing, het lagere huwelijkspercentage en de al hoge verstedelijking. Het hebben van een zoon is een van de bepalende factoren voor het hebben van meer dan één woning.
Een groeiende vraag wordt meestal gedreven door een uitbreiding van de gezinsgrootte of de wens naar een nieuwere woning. Het eerste (vruchtbaarheidscijfer) is sterk gedaald tijdens de pandemiejaren, terwijl de tweede zal afhangen van de werkgelegenheids- en inkomensvooruitzichten.
Meer gematigde prijsaanpassing
Wij denken dat de overheid zal inzetten op een lager toekomstig woningaanbod om een meer gematigde prijsaanpassing mogelijk te maken. De financiële sector van China kan zich geen grote daling permitteren, gezien de hoeveelheid schulden die gedekt worden door vastgoed. We verwachten dat de economische groei de komende 2-3 jaar zwak zal zijn (dichter bij 4%).
Hogere overheidsuitgaven, vooral om huishoudens te ondersteunen, kunnen de neergang verzachten. Een hervorming van de fiscale relatie tussen lokale en centrale overheden en een sanering van onrendabel vastgoed kunnen het herstel versnellen.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!
Één reactie op “‘China zal gaan inzetten op een lager woningaanbod’”
De eerste rimpelingen in de Chinese vastgoed werden in 2021 duidelijk bij de (mega)vastgoedreus ,Evergrande.
Er is weinig aandacht aan geschonken, alsof het probleem vanzelf zou verdwijnen. De oorzaken zijn legio, waarbij covid, vergrijzing en opeen stapelen van schulden bijdragen. Veel burgers kochten een tweede huis, wat eigenlijk niet verstandig was. Nu men massaal de woning wil verkopen, daalt de prijs (vraag en aanbod).
Het is een juiste conclusie, dat er te veel is gebouwd.
Hoe verder. Nou, dat is een dingetje, omdat er veel gespeculeerd wordt in de Chinese huizenmarkt, waarbij men denkt dat de prijzen eeuwig zouden stijgen. Om hiervan te profiteren zijn de shadowbanks (trustfunds) enorm groot (3T U$) geworden.
Evergrande heeft het niet gered en is inmiddels failliet verklaart, ondanks ingrijpen van de Chinese overheid !
We zien nu hetzelfde bij de shadowbanks,
Zhongrong International Trust zit in de problemen, dat is een feit. Hoeveel beleggers (speculanten) het in zijn val meetrekt is nog onduidelijk, maar het gaat pijn doen.
Wederom tracht de Chinese overheid de neergang te voorkomen, maar met het Evergrande verhaal in het achterhoofd heb ik weinig vertrouwen op een goede afloop.
Heel veel Chinezen zullen enorm hard geraakt worden en kapitaal, huizen of inkomen gaan verliezen.
De economische groei krijgt de gevolgen hiervan voor de kiezen, mogelijk valt de groei geheel stil !