De eerste klap is een daalder waard. Dat geldt zeker voor het eerste project dat fondsaanbieder Annexum en vastgoedbedrijf Direct Wonen starten.
“Direct nadat bekend werd dat wij zouden gaan samenwerken, reageerden beleggers enthousiast,” zo vertelt Olle van Alphen, directeur Vastgoed bij Annexum. Beleggers kunnen met een inleg vanaf 25.000 euro participeren in de eerste gestarte CV binnen de samenwerking. Deze CV heeft voor circa 21 miljoen euro in Apeldoorn drie woontorens gekocht. “Wij hebben bewust gekozen voor het courante segment van de markt, waar voor appartementen tussen de 150.000 en 200.000 euro moet worden betaald,” zegt Van Alphen. “Het neerwaartse risico is beperkt. Niet alleen door de markt waarop we met dit project actief zijn, maar ook de locatie. “In de Randstad zijn de prijzen na de explosieve stijging hard omlaag gegaan. In Apeldoorn gaat het allemaal wat gematigder.”
Mooi koopmoment
Maar het zijn toch huurwoningen? “Ja, maar op het moment dat één van de 170 huurders vertrekt wordt niet naar een nieuwe huurder gezocht, maar wordt het appartement verkocht.” Op die manier kan het fonds extra winst maken en daarmee extra rendement voor de beleggers opleveren. “In verhuurde staat worden woningen verhandeld met een discount van tussen de 30% en 40%.” De reden voor die enorme korting is dat je als verhuurder niet eenzijdig de huur kunt opzeggen en dat huren niet naar eigen goeddunken kunnen worden verhoogd.
Natuurlijk vertrekken niet alle huurders op hetzelfde moment. “Gemiddeld zullen mensen er tien jaar wonen,” vertelt Van Alphen. Als alles gelijkmatig zou gaan, zou dit betekenen dat de beleggers jaarlijks een rendement mogen verwachten van rond de 8%. “Dat bestaat voor het merendeel uit winst op verkoop. De huuropbrengsten minus kosten zorgen voor een solide basisrendement.” De marktomstandigheden zijn gedurende de afgelopen twee jaar dusdanig gewijzigd dat vastgoedbeleggers weer rendement kunnen maken uit huurinkomsten. “In de afgelopen twee jaar zijn de prijzen van dit soort projecten tussen de 10% en 20% omlaag gegaan. Je kunt nu weer vastgoed kopen tegen 17 tot 18 keer de huurinkomsten. Dat komt neer op een aanvangsrendement van tegen de 6%. Het is dus een mooi moment om te kopen.”
Marktaandeel
“Banken willen dit soort projecten wel financieren. Het is heel anders dan een hypotheek. Bij dit soort projecten kijkt de bank naar de waarde van de woningen en de huurstroom. Bij het verstrekken van een hypotheek aan een particulier wordt deels naar de waarde van het onderpand gekeken, maar vooral naar het inkomen. Het interessante aan ons project is dat we een appartement aankopen voor een gemiddelde prijs van 119.000 euro en dat we deze met een winst van ruim 35% verwachten door te verkopen.” Van Alphen is niet bang dat hij aan het einde van de looptijd nog een hoop appartementen in bezit heeft. De wet van de grote getallen, die van een mutatiegraad van 10%, werkt ook voor de drie torenflats in Apeldoorn. “En als we na zeven jaar nog een aantal appartementen in ons bezit hebben dan zullen deze aan een vastgoedbelegger worden verkocht”.
Het jaarlijkse rendement dat participanten kunnen behalen is voor een deel afhankelijk van het moment waarop huurders vertrekken en de appartementen worden verkocht. Daardoor kan jaarlijks wat verloop in het rendement zitten. De verkoop mag niet echt een probleem zijn, want Direct Wonen is met een marktaandeel van 20% een grote speler. “In dit project is de verkoop en verhuur hun taak. Wij richten ons op de structuur en het managen van het fonds. Zo werken we samen aan een mooi rendement.”
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!